如果想買大灣區

我是會間唔中買吓物業的人﹐但基於港樓已經太貴﹐已有好一段日子沒有沾手﹐雖然仍一直升﹐但再買只是危多過機﹐不乎合自己「買咗之後要瞓得著」的信念﹐而且樓價這樣不合理﹐對社會及民生造成很大風險﹐現在真是不想樓市再升。

港樓不買﹐轉戰海外或內地市場﹐是很多物業投資者近年的風向。我對投資內地的看法﹐從來都本著要保守地冒險﹐大陸近年雖然發展飛速﹐但很多方面仍然像個不夠文明的「賣花女」﹐好像房屋買賣﹐法制就依然不健全﹐陷阱到處皆是。不過「賣花女」一天定會變成「窈窕淑女」﹐做人又怎可以不跟著世界走﹐只要投放的資金不多﹐應該是要參與的。

大灣區的概念出了接近半年﹐我一直傻呼呼的沒想起要去買嘢﹐直至給人一個電話敲醒。不過這樣大的9 + 2﹐應該如何入手？在此我想做一個以升值潛力為出發點的基本的分析。

所謂9 + 2﹐即是深圳﹑廣州﹑惠州﹑東莞﹑佛山﹑中山﹑珠海﹑江門﹑肇慶 + 香港﹑澳門。數完一次都氣喘 ! 所以便要收窄範圍。

此刻來說﹐情況是這樣的︰

深圳﹑廣州: 一線龍頭城市﹐但已經發展得十分飽和﹐而且價錢已很貴﹐加上限購限貸嚴厲﹐被國家鎖上強力金鋼箍﹐除非是想擁有﹐否則不是好選擇。

江門﹑肇慶: 地方太大﹐而且在外圍﹐沒有中心位置的紅利﹐人口流出的機會比流入大﹐在灣區中排名最落後﹐也可先放在一邊﹐不過想要價錢相宜的﹐則可考慮。

珠海﹑澳門︰ 已經升得很貴﹐廣珠澳大橋接近通車﹐概念早已炒完﹐橫琴雖然打著自貿區的旗號﹐但如今已像香港一樣﹐到了推廿幾坪納米樓的地步﹐應否入手見仁見智。

減去一頭一尾﹐大灣區現在最值得投資的應該是餘下的四個地方。

東莞︰ 在深圳和廣州之間﹐遲早要被這兩大吃掉﹐就如華為的任正非所說﹐深圳的市中心遲早要北移幾十公里。東莞現在之尺價比身旁的兩個大佬低出一截﹐會追上來的潛力可想而知。

惠州︰ 與深圳東連接﹐將受惠於深圳的東進﹐首選是臨深的惠陽及惠州南站一帶﹐不過惠州地大﹐而且揹了大亞灣這個包袱﹐所以稍為吃虧﹐還需一提的是﹐惠州因要去庫存﹐所以仍未限購限貸﹐較易入手之餘﹐亦將外來的購買力堆積於此。

中山︰ 以前一直是「人升佢都唔升」﹐直至深中通道動工﹐就一支箭的往上﹐亦因為以前唔升﹐所以特別低水﹐而且你會發現中山位於灣區西邊的中心位置﹐上接廣州﹐下達珠澳﹐左連江佛肇﹐再加一條深中大橋﹐就會右通深圳。深中通道於中山房市的效應有如廣珠澳大橋對珠海的帶動﹐而值得注意的是﹐廣珠澳大橋在香港的落腳點是只是東涌﹐但深中通道在深圳的橋口卻是金融區前海﹐而且車程要比廣珠澳短。

佛山︰ 毗連廣州﹐利好於廣佛同城的概念﹐佛山的地鐵線有好些已緊密連接廣州﹐佛山的面積也很大的﹐要買當然是買這些廣佛交界的地段。

最後﹐還須一提的是﹐別忘記香港也是在大灣區的概念之內﹐港樓雖然貴﹐但仍會吸引很多外來資金﹐但都是那一句﹐港樓﹐除非為了自住﹐否則﹐貴貨就由外來人去接吧。

~~~ 鄭雋詠 ~~~

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