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主頁  > 專欄  > 翔勝之道 2020 年 10 月 21 日

李丹翔

祖籍廣東的新加坡跨國投資人,08年攜3萬元到港發展於多間國際知名地產集團擔任要職,其後創立以華人領導的海外物業投資公司。

倫敦Zone 6 一定比Zone 1差?

倫敦劃分Zone 1至Zone 6,其實是倫敦地鐵網絡的界線,越近市中心Zone數越小,此制度初時只為釐定交通票價,不過近年有些投資者喜歡將樓盤坐落的Zone與樓價掛鈎,認為Zone 1就一定比Zone 2、3好,我甚至不時聽到客人說非Zone 1不買。
為甚麼我以前分享倫敦樓市時不引用這個概念?就是因為如果單看Zone 1至Zone 6,而不顧及該區本身的狀況來考慮,就未免太過片面了。舉個例子,西貢雖然位處新界,但生活圈完善,而且環境優美,自成一個高尚社區,吸引很多名人富豪進駐,樓價和生活質素比不少市區地方高一大截,又如香港九龍塘,雖然比油尖旺、佐敦更遠離市區,但因為區內配套、校網及社區質素優越,足以令其自成一個高尚名人社區,價值更勝市區。倫敦也一樣,即使同是Zone 1,泰晤士河南與北的樓價已天差地別,加上倫敦最近20年經歷大改造,不少偏遠地區早已「華麗轉身」,躍升為倫敦發展最成熟,樓價最高之列,所以有經驗的投資者和經紀最多只會將Zone作樓盤位置的一個參考,最重要還是看地區的生活配套、治安和鄰里質素。

Kingston upon Thames 作為倫敦四大皇家自治區之一,生活配套和環境超卓, 價值不能用Zoning判斷。

 


今時今日在倫敦買樓就像「尋寶」一樣,除了看位置,更要了解每個地區在當地人心目中的地位。我在海外物業市場打滾超過20年,曾多次親身到倫敦考察不同地區,當中有幾個市區以外地方真的令我「嘩」一聲,心想難怪為甚麼倫敦名人富豪都愛聚居當地。
那倫敦的「寶庫」在哪裏?其中當然是33個自治區中僅4個的皇家自治區(Royal Borough of London)。皇室在英國人心目中一直有很高的地位,所以與皇宮、皇室有緊密聯繫的倫敦4個皇家自治區無論發展和環境保育都十分完善,一直吸引當地中高產人士進駐。
位於Zone 6的Kingston upon Thames是唯一一個Zone 3外的皇家自治區,但生活質素和地位都位於倫敦前列,更被選為整個英格蘭生活最開心的地方,遠勝很多Zone 1和Zone 2的地方,是不少倫敦人夢寐以求想要入住的地方。Kingston upon Thames位於倫敦西南區泰晤士河畔,坐擁3大皇家園林Hampton Court Palace、Richmond Park及Bushy Park,當中Hampton Court Palace,即漢普頓宮,曾是亨利八世的皇室官邸,不時見人慕名而來,官邸外的花園則是當地人閒時遛狗,散步的地方,堪稱「Blue Blood」的聚居地。
除此之外,Kingston upon Thames亦屬於倫敦最頂尖校網區,坐擁傳統貴族名校Tiffin Girls’ School、Tiffin School、Kingston Grammar School,入讀牛津、劍橋大學率極高,值得一提的是香港著名歌星陳奕迅亦曾在此區Kingston University就讀。
Kingston這個地區廣受家庭買家追捧,擁有無敵15分鐘生活圈,同時亦有不少社區文娛設施,例如有Kingston Museum,和有莎士比亞舞台劇演出過的Rose Theatre,都極具歷史價值,而且是在倫敦非常有名的文娛設施。Kingston upon Thames的生活環境都非常符合英國人對綠化空間和文娛設施的追求,因此,英國名人富豪比起市中心更喜歡Kingston upon Thames亦是可以理解。