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主頁  > 專欄  > 陸叔開CHAT 2020 年 10 月 14 日

陳永陸

生活是很個人化的態度,人稱「陸叔」的著名財經股評家、兼投資策略顧問,用輕鬆心態,與跨界別嘉賓及以時事專題,去打開財經及以外的話匣子。

雅居樂的城市群方程式

雅居樂(3383)係香港人好熟識嘅內房品牌,上月喺一個頒獎禮上見到公司投資者關係及企業事務高級經理陳銘韜(Samson),立刻捉住佢傾下公司近況。
上半年疫情影響下,雅居樂集團維持一百九十五個樓盤預售,其中新開售二十七個,除咗內地防控得力,亦因為公司及時採取靈活措施,開拓網上銷售渠道,故能喺消費者負面情緒減退時捉緊積壓購買力。公司中期成績表獲大行讚好,除營業額增長逾兩成三,至三百三十五億元(人民幣,下同),由於公司大力控制成本提升效益,上半年毛利率亦升四點一個百分點。Samson分享,雅居樂喺今年中國房地產百強盈利Top 10榜上,排行第六。
雅居樂由大灣區起步,逐步拓展地域,並採用城市群發展模式,集中喺具有競爭優勢和發展潛力嘅區域進行開發。公司更加將城市群分為三類,組合成「2+3+N」方程式。當中「2」,就係公司會深度發展嘅大灣區及長三角。兩區合共有一百零四個項目,土儲逾二千萬平方米。今年公司會加快兩大城市群嘅發展,新購土地投資額佔比按年增兩成二。

雅居樂集團陳銘韜(左)。

 


「3」係指三個集團睇好嘅標準聚焦地區,包括京津冀、中西部以及成渝城市群。最後「N」,Samson講笑話要套用香港人用語,指公司正在關注「N」咁多個未充分展現發展潛力嘅地域,例如瀋陽、海口、昆明、青島、貴陽等二三線城市,公司將抱審慎樂觀態度,伺機而動。
呢個方程式,同波士頓矩陣(BCG Matrix)原理相似,可以幫雅居樂將業務分別投放喺滲透率高、盈利可觀嘅增長市場、增長前景樂觀市場,以及具有潛力嘅明日之星,保障今日和未來嘅盈利能力。
雅居樂六月底時喺全國和海外八十一個城市擁有土儲,總樓面面積五千三百萬平米,未來仍然會審慎買地。上半年買入二十幅優質土地,按應佔權益計算,土地總價一百零四億元,總建築面積三百四十七萬平米,經發展後可售貨值四百一十七億元。比對每平米取地成本三千零七元,地房比(土地總價佔可售總貨值)兩成五。
中國好多大城市被批評為「千城一面」,所以四年前國家發布通知,希望到今年可建成一千座特色小鎮,以商業、旅遊、教育、科技、傳統文化等元素帶動地方經濟,並令各個小鎮擁有各自特色。雅居樂早在二〇〇九年發展海南清水灣項目時就將文化旅遊融入地產項目,造就品牌優勢。產業小鎮業務正式成立三年,目前已覆蓋二十個城市,累計獲取六百五十三萬平米土地,可售貨值達六百四十億元。單喺上半年已新增可售貨值一百四十億元,平均土地成本僅為每平米一千七百元。
繼雅生活服務(3383)獨立上市後,公司計劃分拆雅居樂雅城喺香港主板上市。雅城主營綠色生態景觀和智慧裝飾家居,兩項業務分別擁有六十六項和五十項專利,共有一千多個項目,喺國內同時提供呢兩項服務嘅公司中排行第四。呢項分拆有助雅居樂集團反映業務價值,值得留意。