工商物業應否趁低博反彈？

光陰似箭，日月如梭，轉眼已經踏入年底，回顧在過去的一年，住宅樓市沒有怎樣下跌，但工商物業就跌到飛起，特別在油尖旺、銅鑼灣的商舖跌得最慘，成交價較去年六月政治事件發生之前，跌幅高達三至五成，寫字樓跌幅平均一至兩成，就算連甲級商廈亦無可幸免。近日中環中心每方呎成交租金僅約40元，銀座式商廈亦出現多宗大幅蝕讓，例如銅鑼灣Oliv中層全層樓上舖，最近剛以4,000萬元售出，帳面蝕3,152萬元，真係聞者傷心，聽者流淚。
對於工商物業價格下跌，很多投資者關心的問題是：應否在這時候趁低吸納，摸底博反彈？
我的看法是：二線寫字樓及工廈，如果價格跌得夠多，勉強可以考慮；但一級寫字樓就唔值得博，商舖就更加唔會考慮。
我們做投資的人，對於一個項目是否值得摸底博反彈，不是看今天較昨天跌了多少，而是看將來的前景，價格是否有潛在升幅，或會繼續下跌？例如100元的滙豐，如果你單憑股價跌了一半，在50元的時候購入，今天應該會喊得幾慘。

香港零售管理協會指年底全港有兩成半零售店舖結業的預測比較貼地。

從大環境的角度看，新冠肺炎對香港的影響是遲早會完結的，但香港金融地位的轉變，從國際城市變成普通城市，就無論肺炎是否存在，都是改變不到的事實。中美貿易戰的過程中，香港變成一隻夾在中間的棋子，美國撤銷香港特別待遇，中國會將原本經由香港的貿易，轉移至內地港口；特別是經歷一年多的政治事件後，很多國內人不再來香港，國內企業亦會減少在香港開設公司，甲級寫字樓的需求也會大幅減少。
目前中港關係進入第三階段，是「中國不需要以前的香港」，香港變成普通城市，所以工商物業的價格，較難保持在一線城市最貴的水平。雖然有些油尖旺、銅鑼灣的舖位，較去年大跌三至五成，但相對地球上很多一線城市來說，仍然是最昂貴的！假若自由行不再來香港，全靠本土消費支撐的話，香港工商物業的價格，還應該較其他一線城市貴數倍嗎？
根據戴德梁行的報告，本港第三季整體商舖租金繼續下跌，空置率再創新高，銅鑼灣商舖平均租金本年累跌41.3%，但相信最差情況已經出現，未來商舖市場隨着疫情緩和，有望逐漸走出谷底。對於戴德梁行「最差情況已經出現」的看法，我是不太認同的，可能戴德梁行的人並沒有經營零售店舖，唔知道實際情況有幾慘吧？香港零售管理協會就比較貼地，預計全港約25%零售店舖將在今年底前結業，即係每四間就有一間關門大吉！這些關門的店舖，老闆都已經嘔晒全副身家及棺材本頂到最後一秒，將來就算疫情問題解決，也未必有錢東山再起，再開新的店舖了。
由於香港地位的轉變，一些二線寫字樓及工廈，若以本土民生業務為主，呎價在較便宜的水平，還可能值得博一博；但對於一線商舖及物業，就算呎價跌了一半，仍屬於全球偏貴水平，未必單憑價格跌了很多，就可以趁低吸納。