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主頁  > 理財  > 投資攻略 2010 年 12 月 15 日

樓市進入冰河期 地產代理絕境求生實錄

○八年爆發金融海嘯,全球股樓大崩圍。地產代理界兩名殿堂級人物,美聯和中原大老闆黃建業及施永青,先後以進入「冰河時期」來形容樓市交投死寂的恐怖市況。

上月政府出重槌打擊炒家,整體交投應聲急挫,十大屋苑成交宗數按月大減四成二,並且相繼錄得減價及撻定個案,樓市儼然步入「小冰河期」。靠食佣的地產經紀首當其衝,有代理行生意即時唔見八、九成,前線經紀更慘,部分人要「食白果」,連飯碗亦隨時不保。

幾個月前有代理仍歡天喜地一年袋三次花紅,如今卻要齊齊度橋熬過隆冬。雖然本月中的業界大遊行已決定暫緩,但不代表問題解決,業界仍然憂心忡忡。

政府出招後,樓市交投大插水,經紀行內水盡鵝飛。

「政府上個月出招後,十間分行只做過一宗租務同一宗合作買賣,還要是二百萬『樓仔』,百分之一佣金要分一半,衰過做租盤!香港九間行一個月皮費過百萬,十日做得萬多元生意,點頂得住!」扎根北角二十六年的寶豐物業老闆娘朱建蘭,狂「呻」日子難捱。

除了一間深圳分行,朱建蘭的生意全部集中北角區,「幾次樓市大跌都捱得過,好似九七年,由五間分行減至兩間,○三年沙士差一點,要賣兩間舖出糧畀夥計,早兩年金融海嘯個市好快反彈,算是平安度過,但今次喺生意額大跌九成!沙士都見到曙光,今次呢一浪,連自己都無信心!」

朱建蘭(前)及兒子余家旗大呻被政府拖累無生意,要求政府微調額外印花稅內容。

賣樓出糧找數

政府重招打壓樓市趕絕炒家,靠密密食佣的地產經紀亦齊齊中箭,事關炒家快買快賣,經紀來來回回好快賺到幾次佣。市場無得炒,直接影響整體樓市氣氛,用家個個作壁上觀,買賣兩閒,交投自然萎縮,經紀收入即時暴跌。

六年前跟隨母親朱建蘭入行的余家旗,站在剛完成翻新的城市花園分行門口大吐苦水:「如果知道政府出招,一定不會出錢翻新裝修!」

他說,政府突如其來「一刀切」,無人估到出手那麼重,「買樓永遠講氣氛。其實炒家佔市場不到一成,九成幾都是用家,但九成幾人會睇着不到一成的炒家做頭!」

上月底朱建蘭(前排中)以香港地產代理商總會主席身份與近二十名同業召開記者會,揚言半年內交投無起色,將有一萬名地產代理失業。

住宅交投氣氛轉差,連帶舖位買賣亦遭政府「點穴」。余家旗透露,上月十九日政府出招前,剛談妥五宗舖位買賣。「合約都準備好,只差簽名落定,但政府一出招,所有客即刻叫停!新招雖然好似同舖位無關,但氣氛不同,大家都抱『睇定啲』心態。」說時他不停翻着五份已劃上大交的合約,每份涉及三、四十萬佣金,難怪罵得咬牙切齒。

既然生意無得做,公司發展亦要叫停。余家旗說,寶豐一年前開拓工商舖部門,上月睇中旺角一層二千方呎寫字樓,準備進軍九龍區,豈料政府突然出招,惟有叫停整個計劃。「原本搵咗二三十個有十年經驗以上的經紀埋班,如今都無辦法。」

市況大逆轉,他坦言作了最壞打算。「惟有諗辦法『縮皮』,但不知道縮得乜,最壞打算是賣舖、賣樓出糧找數!」

寶豐物業原本有近二百萬元的舖位佣金收入,政府突然出招,買家即時打退堂鼓,見財化水。

未知守到何時

有老闆「牙痛咁聲」,亦有人保持樂觀態度。獨霸屯門市場七成交投的祥益地產老闆汪敦敬,以「審慎樂觀」形容自己心情,「始終經歷過多個樓市高低浪,未至於世界末日,而且政府出招兩星期後,市場交投已回復六成。」

他憶述政府出招後一個星期,屯門區成交即時不見八成,仍然猶有餘悸:「真的有少少如臨大敵!」當時祥益三十間分行中,新屯門中心一間要「食蛋」,「第二差是兆禧苑分行,以往十日有七宗成交,如今只有一宗。好彩公司條大數無問題,會計都未通知我話見紅!」

汪敦敬身為老闆,說得輕鬆,旗下員工卻個個頭痕。入行九年的Jerry算是祥益「好數」的前線經紀之一,亦大歎生意起碼少了一半,「經我手的撻定個案都有三宗,個個客話睇定先算,唔知要守到幾時。」

他雖未至於節衣縮食,但已戒掉出入伸手截的士的習慣,最近更順手戒煙。「部iPhone個套裂了,原本打算畀藉口自己換部iPhone 4,現在都不敢換。」

面對樓市隆冬,代理用盡不同方法,催促買家入市,「炒家失業」亦成為鼓勵用家入市的字句。

經紀:靠底薪死頂

事實上,地產經紀大都是打工仔,代表八成從業員的地產代理業界聯席會議估計,政府的措施可能打爛一萬個經紀的飯碗,故上月底一度揚言要搞大遊行,如今雖暫緩上街,但仍忙於向立法會議員「求救」。現時本港三萬多名地產經紀中,有一萬人入職不足兩年,當中七千多人更是今年才入行。

一名有超過十年經驗的資深代理直言,經紀行業是「旺市搵埋淡市用」。「市旺時佣金可以相當和味,基本月入二、三萬,Top Sales月入過十萬大有人在。不過樓市不會長旺,淡市一來就要勒實肚皮,隨時連續兩、三個月靠幾千元底薪過活!」

代理界近年愛用「搵食指數」,推斷前線經紀的搵食情況,指數愈高,代表地產經紀愈好景。該指數以一個月的買賣宗數,成交總值及同月經紀人數統計。

以上個月為例,每名代理的平均佣金收入約一萬二千多元(未計算底薪部分),雖然較○八年底金融海嘯時高出逾四倍,但亦難言豐厚,加上數字滯後,仍未反映政府出招後的市況,估計下月平均佣金收入勢跌破萬元大關。

原本打算買新手機的Jerry,怕生意淡靜會維持長時間,開始減少個人開支。

新仔隨時執包袱

入行即駐守加州、錦綉的美聯助理聯席董事潘皜民(Coleman)估計,新入行的經紀,極可能捱不過今次樓市隆冬,特別是近兩年入行的代理,最容易被淘汰。「近年上水、元朗有多個大盤,吸引不少新人入行,保守估計區內代理人數由一年前約百二、三人,大幅增加至目前近二百人,相信今個月區內八、九成代理都要『食白果』。」

以他負責的兩個主要屋苑為例,政府出招後至今,成交合共不足十宗,就算加上租務,亦差不多八個代理得一個「有得食」。「以往加州、錦綉平均每個月有五、六十宗成交,未來幾個月最多只有十至二十宗。」

美聯助理聯席董事潘皜民預期,未來半年肯定是一場代理淘汰戰,近兩年才入行的新人可能加入失業大軍。

僧多粥少下,身經百戰的Coleman亦感到寒意。「今個月人工隨時較上月勁減六、七成!好在早前天巒推售賺不少,應該仍夠食。自己亦有帶Team,如果只靠食Override(全區利潤分成),今個月一定賺得更少。」

他不諱言樓市大旺時,代理相當易做,「旺市係買家主動搵你,早前天巒開售,有買家考慮十五分鐘便跟你買間過億元大屋。現在市淡,買家可能睇三、四十次樓,仍然是十五十六做不到決定。」

要安然度過冰河期,Coleman認為只有靠勤力搭夠。「好似做豪宅代理,如果業主根本不識你,隨時連帶客睇樓的機會都無,代理淡市時都不勤力,不肯多花時間聯絡業主,一定無得撈!」

中型經紀 逆市發圍

半杯水各有看法,有中型代理老闆趁樓市進入寒冬期逆市擴張,準備大地回春時食大茶飯。

一直雄霸屯門的祥益地產,兩年前趁金融海嘯大行狂縮分行下,成功在天水圍搶灘,目前不單佔了區內居屋市場八成生意,連私樓市場亦足與大行分庭抗禮,吞掉四分一個大餅。

食髓知味,老闆汪敦敬準備照辦煮碗逆市發圍,今次目標是元朗區。「準備半年內殺入元朗大馬路,在那邊最少開三間分行,投資約一千萬元,如果位置靚,業主又肯放售,會額外加碼買舖!」

今年首十一個月樓市交投暢旺,各大地產代理紛紛爭舖開分行,搶高經紀舖位租金。在金融海嘯成立的置業18,近月續租時亦被業主獅子開大口嚇窒,老闆張肇栓笑言:「政府出手,正好解困!」

他說未來三個月,會乘舖租下調,拓展工商舖、測量師行及港島區住宅市場,預計投資約二千五百萬元,「到明年底,分行數目會由二十間增至四、五十間!」

汪敦敬表示,祥益會以慣用的「點、線、面」攻勢攻入元朗區,打算半年內在該區開最少三間分行。

四大代理 淡市對策

中原地產:傾談中的新舖位租賃即時叫停,已簽訂租約分行則照常開業。人手方面,實行「零增長」計劃,只會填補現有空缺,不會額外聘請人手。

美聯物業:減慢開分行步伐,個別租金較高分行,傾談新約時會要求業主減租,或不再續租,暫未有裁員計劃。另外,將發動一人一信表達意見。

香港置業:不會大幅擴張,暫未有計劃裁員及縮減分行,短期內不會進行大型招聘。

利嘉閣地產:採取漸進式擴張,會繼續找尋合適舖位開設新分行,暫未有裁員及減少分行計劃。

近四年代理搵食指數走勢圖