為提供更方便的一站式服務與讀者,星島雜誌集團旗下的東周網、東TOUCH、PCM電腦廣場、CAZ Buyer車買家、JET及Spiral游絲腕表網站將歸納為My-Magazine網站,只需完成以下簡單登記程序,即可以一個電郵地址,享用以上各網站提供的各種會員服務及源源不絕的會員優惠!
submit
submit
主頁  > 專欄  > 投資樂園 2020 年 09 月 09 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

疫症樓市投資新常態

新冠肺炎持續大半年,除了導致多個行業面臨困境外,更影響我們日常的生活習慣,而且是一去冇回頭,將來就算疫症完結,估計習慣亦不會立刻消失。這些改變對樓市投資有很大影響,以下是一些例子:

疫情時期經歷過WFH後,發覺原來效果也不是太差,這幾年香港開辦了太多共享辦公室,變成供過於求,估計前景不太樂觀。

 

(1)舖位前面要停到電單車:疫症改變了人們對外賣的需求,你看美團(3690.HK)升到萬多億的市值,就知道情況將會有幾厲害!目前餐廳要做外賣生意,必須配合網上外賣平台,最重要是門口可以停到電單車,否則平台的車隊,根本唔可以接到你的生意。

(2)最旺的區域,普通的人流量:網上餐飲主要通過手機,舖位人流未必最重要,更關鍵是送外賣的速度,所以選址條件應該選擇最旺區域,附近有最多訂餐的潛在客戶,可以最短時間將外賣送到客戶手中,但舖位人流量就不太重要。有時在同一區域,以同一面積的舖位來說,人流量多與少的租金差別,可以相差五至十倍;如果餐廳以外賣佔多,可能選擇租用人流較少的舖位,繳付數分一的租金價錢,以節省成本開支。

(3)一線地區舖很難升番原位:政治事件及新冠肺炎,對於零售及飲食業的影響是非常嚴重,不少參與者已經戰死沙場,就算唔死得較有實力的老闆,亦輸到嚴重嘔泡,就算將來疫症過後環境轉好,也不可能像前幾年般豪爽,用高昂租金擴充分店。就算最勇猛的創業者,當看見成條街有一半都是吉舖,就算業主肯減租七成,夠膽在這個時候開新店嗎?所以目前舖價下跌的幅度,將來未必可以返回原位。

(4)旺區工廈有需求:雖然香港工業已經式微,市場並不太需要工業用途的物業,但現在很多工廈的內籠都改裝成寫字樓裝修,如果主力做網上生意,並非經常有客戶上門,工廈也許是更適合的選擇,租金較寫字樓便宜很多,面積就相對較大,只要位置接近市區,在地鐵沿線的地區就可以了。

(5)一線跌幅較二線更多:當全世界增加網上開會的比例,甚至銀行見客戶也是通過網上平台,在甚麼地方開會就相對不重要,因為無論在中環用100元呎租的一線地方,或是灣仔30元呎租的二線寫字樓,對客戶也是一樣的,只要返工方便,客戶不是經常登門拜訪,地點就相對不重要。以前有不少中資公司在香港插旗,會用天價租一級寫字樓,但自從去年六月開始,這些肯付天價租樓的中資公司,在香港已經變成絕響,估計以後也較少出現。

(6)共享辦公室需求減少:以前說起Work From Home的概念,很多未試過的人都會覺得行不通,但大家在疫情時期經歷過WFH後,發覺原來效果也不是太差,特別是小規模的創業戶,在家工作與租用Co-Working Space的效果相差不遠,但就可以節省每月數千元的租金。其實這幾年香港開辦了太多共享辦公室,結果變成供過於求,目前有不少已經倒閉,估計前景亦不太樂觀。