疫症樓市投資新常態

新冠肺炎持續大半年，除了導致多個行業面臨困境外，更影響我們日常的生活習慣，而且是一去冇回頭，將來就算疫症完結，估計習慣亦不會立刻消失。這些改變對樓市投資有很大影響，以下是一些例子：

疫情時期經歷過WFH後，發覺原來效果也不是太差，這幾年香港開辦了太多共享辦公室，變成供過於求，估計前景不太樂觀。

（1）舖位前面要停到電單車：疫症改變了人們對外賣的需求，你看美團（3690.HK）升到萬多億的市值，就知道情況將會有幾厲害！目前餐廳要做外賣生意，必須配合網上外賣平台，最重要是門口可以停到電單車，否則平台的車隊，根本唔可以接到你的生意。

（2）最旺的區域，普通的人流量：網上餐飲主要通過手機，舖位人流未必最重要，更關鍵是送外賣的速度，所以選址條件應該選擇最旺區域，附近有最多訂餐的潛在客戶，可以最短時間將外賣送到客戶手中，但舖位人流量就不太重要。有時在同一區域，以同一面積的舖位來說，人流量多與少的租金差別，可以相差五至十倍；如果餐廳以外賣佔多，可能選擇租用人流較少的舖位，繳付數分一的租金價錢，以節省成本開支。

（3）一線地區舖很難升番原位：政治事件及新冠肺炎，對於零售及飲食業的影響是非常嚴重，不少參與者已經戰死沙場，就算唔死得較有實力的老闆，亦輸到嚴重嘔泡，就算將來疫症過後環境轉好，也不可能像前幾年般豪爽，用高昂租金擴充分店。就算最勇猛的創業者，當看見成條街有一半都是吉舖，就算業主肯減租七成，夠膽在這個時候開新店嗎？所以目前舖價下跌的幅度，將來未必可以返回原位。

（4）旺區工廈有需求：雖然香港工業已經式微，市場並不太需要工業用途的物業，但現在很多工廈的內籠都改裝成寫字樓裝修，如果主力做網上生意，並非經常有客戶上門，工廈也許是更適合的選擇，租金較寫字樓便宜很多，面積就相對較大，只要位置接近市區，在地鐵沿線的地區就可以了。

（5）一線跌幅較二線更多：當全世界增加網上開會的比例，甚至銀行見客戶也是通過網上平台，在甚麼地方開會就相對不重要，因為無論在中環用100元呎租的一線地方，或是灣仔30元呎租的二線寫字樓，對客戶也是一樣的，只要返工方便，客戶不是經常登門拜訪，地點就相對不重要。以前有不少中資公司在香港插旗，會用天價租一級寫字樓，但自從去年六月開始，這些肯付天價租樓的中資公司，在香港已經變成絕響，估計以後也較少出現。

（6）共享辦公室需求減少：以前說起Work From Home的概念，很多未試過的人都會覺得行不通，但大家在疫情時期經歷過WFH後，發覺原來效果也不是太差，特別是小規模的創業戶，在家工作與租用Co-Working Space的效果相差不遠，但就可以節省每月數千元的租金。其實這幾年香港開辦了太多共享辦公室，結果變成供過於求，目前有不少已經倒閉，估計前景亦不太樂觀。