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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2020 年 08 月 26 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

工商舖真係可以借到五成?

香港金管局在上周三終於略為「減辣」,將非住宅物業的按揭貸款限制,從四成上限調高至五成。有些評論說可以略為推動一下舖市,但實際上真的可以借到五成嗎?
相信有投資過工商物業的朋友都應該清楚,買舖與購買住宅物業不同,可以借到最高上限的機會,簡直係難過登天!因為除了五成按揭的限制外,金管局還設立N咁多個關卡,將按揭成數好像剝皮一樣,一層又一層撕下來,撕到最後如果還能借到兩三成的話,已經算是不錯。
首先第一道關卡:如果買家本身有其他物業有按揭或擔保,就算該物業為住宅用途,按揭成數都要下調一成。這招對絕大部分投資者(包括我在內)都冇可能過關,因為正常人買樓,第一間通常都買住宅,然後才考慮投資舖位,冇住宅就先買舖的人,我估十個裏面都未必有一個。
另一關是按揭之每月總供款額,不可高於入息的四成。香港舖位租金的回報率,通常只得一厘至兩厘多,三厘已經是絕頂靚舖,但打折後計算的供款比率,亦冇可能難達到要求。除非借貸人有其他收入,不過又可能已計算到其他住宅按揭,冇乜水位再放落舖位。

金管局放寬非住宅物業按揭成數至五成,但買舖想借到五成的機會,絕對難過登天。

 


試舉一個實際例子:假設某人想買一間2000萬元的舖位,「天真地」以為可以借到五成,還款年期20年,按揭息率3厘,每月供款額就是55,460元。如果以供款額與入息四成的比例計算,即是租金收入要55,460元/40% = 138,650元。一個2,000萬元的舖位,可以收到3至5萬元租金已經不錯,邊可能收到13萬租?如果投資者沒有其他收入,假設舖位租金5萬元,貸款就只能借到360萬,按揭成數只有360萬元/2,000萬元 = 18%。
如果唔問銀行,問財仔借錢呢?假設按揭息率8厘,每月供款額83,644元,即係支付1,000萬元首期之後,就算鐵約準時收足5萬元租金,每月都要補貼33,644元,一年補貼40萬元,蝕息 = 1,000萬x8%-5萬x12 = 20萬元,真係幾肉痛。
所以對於舖位的投資者,會使用資產淨值作為審批基礎,主要是證明手上持有足夠資產,打折及減去未清還的貸款後,可以Cover新造按揭的整筆貸款額。例如借款人擁有另一間2,000萬元物業,按揭貸款為300萬,資產淨值等於2,000萬x50% - 300萬元 = 700萬,可以作為舖位700萬元按揭的審批基礎。不過用這種方法,按揭成數就要再減一成。
不少投資者都會用有限公司來買舖位,方便將來透過公司股權轉讓買賣,繳付較低的印花稅率,不過按揭成數又要再減一成。壓力測試亦是困難的一關,需要計算加息三厘以後,供款與入息比率不能超過50%,大部分情況在計算之後,按揭成數都要再減一些。
最後一關就是物業估價。目前通街都是吉舖,租客也可能欠租數月,甚至已經關門大吉,銀行估價都會變得大為保守,估唔足價的機會非常大。所以聚合以上多個因素之後,買舖想借到五成的機會,絕對是難過登天。