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主頁  > 專欄  > 翔勝之道 2020 年 08 月 12 日

李丹翔

祖籍廣東的新加坡跨國投資人,08年攜3萬元到港發展於多間國際知名地產集團擔任要職,其後創立以華人領導的海外物業投資公司。

壹港元在海外的價值可以有多大?

匯率、匯率、匯率!重要事要說三次,投資所有海外物業,外匯市場可能是致勝關鍵,但亦是最容易忽略。因為很多人只會以價錢比價錢,從來不懂得從匯率計算,有些人覺得英國幾年前五十萬鎊一層樓,如果現在要五十五萬鎊,就會覺得買貴了,但忘記比較今時與當年的匯率。還記得脫歐公投時我身在倫敦,朋友致電給我說要買手袋,因為英鎊匯率急跌三成,名店來不及改價錢,一個Chanel手袋比以往平三萬。連買手袋都要看匯率,買層樓又豈能忽視?
近日,英鎊兌港元升回十元以上,身邊的人都慨嘆錯過入市機會。不禁說人們總是會重複犯錯,當英鎊低見九點二時,就期望它會跌至八點九,但真的到了八點九,就會奢望八點六,君不見八點九這個歷史性低位最後只維持了三十小時。我們都沒有水晶球,沒人能看穿未來,但可以從大數據預測走勢,只要你看看過去一年英鎊兌港元的高低位,大概估計得到英鎊當下是挑戰一百八十天的十點二六價位,而下一次就是一年的十點五高位了。所以,我奉勸打算在英國置業的準買家,「換錢」要趁早。
事實上,二○○八年金融海嘯前,英鎊兌港元曾於三月十四日出現高至十五點七九元的癲價;至二○○九年金融海嘯後,英鎊匯價跌至一月二十三日的十點六元。在英鎊升升跌跌之間,我賺了半桶金。直到二○一四年我撤出倫敦暫時離場,原因是英鎊太貴,兌港元十三點二八,樓市出現三高一低:匯率高、樓價高、利息高,租金低,即走無疑!

經歷過英鎊兌港幣十五點七九的癲價,就算真的到了十點五, 我還是覺得很化算。

 


有很多客人買海外樓竟忽視匯率,我經常要提醒他們匯率的重要。舉例說,你用一百萬鎊買一層樓,我用一百一十萬鎊買另一層樓,但我買得比你平,為甚麼﹖因為你買的時候英鎊一兌十三,我買的時候一兌十,帳面比你平三成,所以要買得平不止鬥價錢,還要鬥匯率,認清港幣一元在海外究竟價值多少?選擇何時入場,何時離場是學問,把握外匯市場時機是投資重點。
離開英國後,我轉戰日本市場,二○一四年日元大貶值,兌港元曾跌至六算,我從中賺了一筆非常可觀的外匯差價。當英鎊升三成,日元跌三成,未計樓價,單是匯率已相差五成,這是我非常重視的因素。買海外樓看四件事:樓價、匯率、利息、租金,當中最重要的是匯率,你賣樓賺到錢要交稅,但你賺到匯價是免稅,偏偏有很多買家忽略這項重點。
說回日本市場,當年樓價和匯率平得驚人,唯一問題是不做按揭貸款,所有人交易用現金,限制了遊戲規模。後來日元稍見回升,銀行亦開放貸款,換言之銀行代為承受風險,買家租日元、收日元、供日元,至少不用承擔貨幣匯率風險。
近月世界各地受新冠病毒疫情衝擊,多國貨幣匯率跌至多年低位,英鎊、日元、加元、新加坡元持續走軟,加上以上地區住宅出租率穩定,一次過食匯率、食出租、食增長,可謂「三食」,三樣一齊食!