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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2020 年 06 月 10 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

香港下半年樓市預測

轉眼間今年已經過了一半,是時候做下半年的樓市預測。我的看法基本上與去年底一樣,完全沒有改變:

(1)住宅樓價:如果港元與美元暫未脫鈎,估計樓價繼續保持橫行狀態,不會升也不會大跌,窄幅在數個巴仙上落;
(2)住宅租金:應該繼續下跌,保守估計跌多5至10%,全年跌一至兩成;
(3)寫字樓及工廈:前景審慎悲觀,價格及租金都會繼續下跌,幅度一成左右;
(4)商舖:感覺是非常悲觀,要進入冰河時期;如果在民生地區,可能還有點希望,但非民生區例如油尖旺、銅鑼灣等就死得好慘,大量舖位租唔出去,連差餉地租都要蝕埋,價格全年跌三至五成。

過去一年有大型示威及世紀肺炎,但本港樓價依然堅挺,估計今年下半年樓價繼續保持橫行狀態。

 

對於香港住宅樓價在過去半年的表現,相信很多「專家」都跌晒眼鏡,到今天仍大為不解:連續大半年的示威活動,再加一個世紀肺炎,再加埋國安法及美國威脅取消香港特殊待遇,但住宅樓價竟然冇乜下跌,有冇搞錯?這就等於用降龍十八掌加易筋經再加埋九陽神功,但對手竟然郁都唔郁下?
但現實就是這麼現實,住宅樓價真係冇乜點郁!最主要的原因,是肺炎及示威事件等因素,主要影響餐飲、旅遊及零售行業,當中以中低收入人士較多,這些人士未必全部有能力置業,因此對樓價走勢影響不大;而在另一方面,每年接近八萬國內移民的新香港人拿到三粒星身份證,就算其中三成有置業能力,都會吃光所有新盤供應,加上「成功靠父幹」幫孩子買樓的需求,以及三四年後新建房屋數量將會懸崖式暴跌,以及美國持續接近零息周期,所以樓價在N重打擊之下,仍然企得好硬,冇乜點跌。
至於《施政報告》放寬九成按揭貸款上限後,導致一批「高薪低資產」的租樓一族,即是家庭收入高達六至八萬元,每月按揭供款可承擔三萬元以上,但手上擁有現金不夠一百萬的人,衝入市場購買600至800萬元的二手樓,進一步推高這些物業的樓價。
不過住宅租金我就看得比較悲觀,因為租樓人士以中低收入較多,他們近期收入影響較大,減低市場的承租能力;示威影響部分國內學生不來香港讀大學,國企及外資公司也不派員工到香港,直接影響大學區及中高檔豪宅的租務市場。所以我估計在未來的半年,租金將會繼續下跌。
至於工商物業市場,相信我不用多說,大家只要到旺角或銅鑼灣走一圈,數下街上有多少吉舖,就知道情況有幾咁惡劣!自從去年中發生政治事件開始,國內及外國公司停止香港擴充業務,本地公司大量倒閉,寫字樓進入寒冬時期,後期再加上肺炎事件,很多公司每個月都要蝕錢,部分老闆等埋收到政府的八萬元以後,就會正式關門,欠下的租金也不會交。估計在下半年的日子,將會有更多捱唔住的店舖結業,到時通街吉舖屍橫遍野,情況將會越來越衰。