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主頁  > 專欄  > 翔勝之道 2020 年 05 月 06 日

李丹翔

祖籍廣東的新加坡跨國投資人,08年攜3萬元到港發展於多間國際知名地產集團擔任要職,其後創立以華人領導的海外物業投資公司。

東西倫敦 今非昔比

最近,倫敦物業在香港的海外物業市場又再度熱鬧起來,除了英鎊低水,和海外印花稅即將提高,引發買家積極入市外,東倫敦的發展亦助長了整個倫敦物業市場的暢旺。倫敦一直是不少海外物業投資者的首選地區,因當地經濟發達,出租和升值幅度都較穩定和理想。但很多人並不知道倫敦其實被分成東西兩區,樓價和投資方向在這二十年有着翻天的改變。
若你在二十年前問我投資東倫敦還是西倫敦好,我想也不用想一定說是西倫敦。年輕時在倫敦讀書,印象中的東倫敦非常落後,基本上以貨倉、工廠用地為主,治安亦較差,晚上都不會前往那區,與當時發展完善、美輪美奐的西倫敦相距甚遠。但時至今日,西倫敦的發展基本上已達飽和,物業價格與相對租金都貴得很。英國政府近年便銳意發展東倫敦,隨着金絲雀碼頭落成,當地已成倫敦第二個金融中心,許多大企業及銀行,如滙豐、Citibank都已進駐,連我們香港的李嘉誠先生亦大力投資東倫敦物業,發展潛力與投資價值不可同日而語。

東倫敦的發展已不可同日而語。

 


如果西倫敦是港島的半山,那麼東倫敦就好像西九龍,有經驗、實力雄厚的投資者買半山區物業會視作收藏,但新手上車還是選大型屋苑實際。東倫敦性價比高,一個四百呎的一房單位,周租約四至五百鎊,但在西倫敦的相若單位周租就要六至七百鎊。東倫敦的租金對普羅大眾來說,非常切合他們的收入,當地人用一個小時到市中心上班也極為正常,加上東倫敦的樓房設計新穎,配套如健身室、泳池、禮賓服務等亦很受年輕人歡迎,租賃市場有需求。
從物業價格來比較,西倫敦的一個四百呎單位,平均價已達九十萬鎊,質素好一點隨時超過一百萬鎊;而東倫敦平均四至五十萬鎊就可以上車,對於用家或新手投資者來說,門檻低得多。最重要的是英國的印花稅主要針對九十二點五萬鎊以上的單位,基本上就是追着西倫敦物業的平均價來定,同等以九十萬鎊在東倫敦可以找到非常優質的樓盤了,印花稅亦相對少一大截。
就算比較租金回報率亦是有差距,我經常說無論價錢多貴的一房單位,都有租金上限,你在Zone One買樓,租金回報最多是兩厘,但在東倫敦就有三厘半至四厘,你會怎樣揀?
請記着港島半山永遠有追捧者,但想上車的都是普羅大眾,容易「甩手」的都是普羅大眾屋苑,十大成交屋苑都是沙田第一城、黃埔花園,有沒有一個是在半山?我曾經都買過西倫敦的物業,但我一點都不介意買東倫敦,考慮到西倫敦的樓價仍然「企硬」,而東倫敦則充滿前景,我絕對建議新手投資者優先考慮東倫敦物業。縱使不是城市的主核心,它在發展前景上,至少比曼徹斯特城、伯明翰等次一線城市有保證得多。始終都是那一句:London is London!