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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2020 年 04 月 22 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

舖市開始劈出血

疫症在香港已經持續了三個月,住宅樓價基本上變動不大,平均成交價較一月初的時候,普遍相差只是數個巴仙,六百萬至八百萬的樓盤,還出現買家追價的現象;也許大家都經過SARS的經驗,今次業主普遍不會因為疫症而大幅劈價,所以肺炎對住宅樓價的影響,比去年政治事件更少,甚至可以說沒有影響。
至於舖市方面,就完全是另外一個世界,劈價開始劈到出血,屍橫遍野。
根據市場上的數據,今年首三個月的舖位成交金額只有26億港元,較去年同期跌近六成,成交只有180宗,創下2008年金融海嘯後按季新低。更恐怖是市場出現多宗撻訂個案,例如一個中環荷李活道面積約1,633方呎的地舖,早期以3,750萬元簽訂臨約,但本月初買家撻訂離場;另一個駱克道面積約1,000平方呎的地舖,原本以2,573萬元沽出,但最後都要取消買賣合約。對於以上的撻訂例子,買家慘痛放棄大訂,還要支付代理佣金,損失金額高達數百萬元,但仍要堅持離場,可見對後市看得極淡,唔撻訂的話將會輸得更多。

未來數月料將有大量零售店及餐廳關門,今天執一些跌咗四五成的舖市平貨,明天可能會更平。

 


至於近期成交的個案,位於中環、灣仔、銅鑼灣、油尖旺等傳統購物區的地舖,普通都劈到鮮血淋漓。中環伊利近街一個面積約1,000方呎地舖,在蘇豪區屬於靚位,原本以市價六千多萬元放售,但最後成交價只有3,400萬元,平均每呎三萬多元,劈價幅度高達一半;旺角彌敦道兩個總面積5,314呎的樓上舖,早前以5,200萬元易手,較2013年的9,459萬元的買入價,持貨七年淨蝕四千多萬,蝕讓比率超過四成,真係蝕到出血。
目前很多舖位的叫價,較去年中跌幅高達五成,是否摸底買入的好時機?這要看香港零售市道,是否已經衰到見底,還是「一山還有一山衰」,有排都未到最衰時候。
我的看法是偏向悲觀。很多零售及飲食的小店舖,目前只是停業而沒有執笠,都是等埋政府的八萬元,才會正式關門大吉,所以最衰的時間,我估計還未來臨。現在很多街上小餐廳及零售商店,基本上從去年六月就蝕到今日,東主已經用盡積蓄給員工出糧;半年來的示威事件,已經將東主們打得遍體鱗傷,今年被疫症再狠狠地插多一刀,沒可能再繼續捱下去。
一般經營街舖的小生意,主要包括三大開支,就是員工出糧、供應商及租金。當中優先次序以員工第一,因為每天都會見面,只要唔出糧超過七天,員工就會同你死過,將老闆告到勞工處;至於供應商條數拖得就拖,租金就會放到最後。我認識很多舖位的小業主,已經幾個月冇收過租,舖面拉閘有兩個多月,狀態是「暫時停業」;但業主也不敢追得太緊,因為心裡面都清楚明白,對於這些欠下的租金,在目前情況根本就冇可能追到。
估計在未來的數個月,將會有大量零售店及餐廳關門,欠下業主的租金多數收唔番,到時通街都是吉舖,就算減租七八成都未必有人承接。所以今天執些跌咗四五成的平貨,明天可能更平。