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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2020 年 04 月 15 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

差估署報告 對樓市的啟發

差餉物業估價署近日發布了《香港物業報告2020》的初步統計數字,對香港樓市有很多重要資訊,可以與大家分享一下。
首先是去年私人住宅的落成量,只有13,640個單位,較2018年減少35%,算是近年的新低。在新建成的樓宇中,以港島的供應量最少,只佔全部的18%,其餘24%位於九龍,58%位於新界;估計未來港島新盤供應缺乏的情況,將會維持下去,繼續讓港島的樓較為保值。
報告中有一個很重要的數據,就是「單位入住量」,即是年度內入住單位數目的淨增長額(年初空置量 + 落成量 - 拆卸量 - 年底空置量),2018年的數字為11,620個單位,2019年為19,280個,增長率高達66%,將去年底空置率推低至3.7%。由於在44,890個空置單位中,7,340個單位於佔用許可證發出後,尚未獲發滿意紙或轉讓同意書,若扣除這些仍未住得的樓宇,實際數字將會變成3.1%,是一個非常低的水平。

理論上樓價與租金的走勢應該是同步的,但去年出現了一種奇特的情況,住宅樓價升幅為5.4%,但租金卻下跌1.9%。

 


不過低空置率並非平均分佈。在實用面積少於100平方米的中小型單位,空置率只有3.3%,但100平方米或以上的大型單位,空置率卻是8.1%,是中小單位的兩倍以上!所以大單位的租金回報率,長期一直跑輸中小型單位;參考報告中的租金指數,同樣以1999年為100的基準,目前中小單位的租金指數是195.3,大單位是152.6,跑輸幾十條街。
理論上樓價與租金的走勢應該是同步的,但去年出現了一種奇特的情況,就是租金與樓價的方向相反!去年住宅樓價升幅為5.4%,但租金卻下跌1.9%;更有趣是寫字樓去年第四季價格下跌10.4%,租金升了1.1%,分層公廈價格跌6.8%,租金升1.6%,比較住宅樓是相反再相反。唯一保持相同方向的是零售業樓宇,價格與租金都出現跌幅,價格跌15.0%,租金跌3.7%。
出現這種情況的原因,主要是2019年上半年的升勢,與下半年跌勢的力度不同。去年初住宅樓市爆升,在首五個月內飆升10.4%,雖然下半年發生社會事件而出現跌勢,但跌唔晒年頭的升幅,結果全年重有得升;而住宅租賃市場在三月起才逐步復甦,幾個月就玩完,結果全年都要跌。至於寫字樓方面,由於受到中美貿易戰的影響,壓抑了上半年的市況,全年計埋都要跌;至於租金方面,通常租約期都在三年或以上,故此租金跌幅在下半年仍未反映,但2020年就肯定跌到趴低。
去年私人寫字樓的落成量激增49%至26.7萬平方米,是2008年以來的歷史高位,但整體使用量卻縮減至14.7萬平方米,空置率上升至9.0%。當中「出事」的原因,是去年有大量甲級寫字樓落成,總面積為24.2萬平方米,當中54%位於觀塘,23%在沙田區,但真係咁多人願意付高昂的租金,租用這些區域的甲廈嗎?所以要投資的話,我非常不建議用萬多元一呎的價格,買入這些回報率偏低的所謂甲廈。