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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2020 年 03 月 19 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

當呼吸Plan停止呼吸

近期樓市錄得一些蝕讓或撻訂個案,當中有不少的例子,竟然都是「呼吸Plan」。
雖然我在過去幾年都看好本港樓市,但一直都不建議買家選擇「呼吸Plan」及「納米樓」,因為可以死得好慘,其中以呼吸Plan的後果最為嚴重!因為買錯納米樓,最多都是買貴或住得辛苦,但唔夠實力而使用呼吸Plan強行上車,結果可能會車毀人亡,停止呼吸。
甚麼是「呼吸Plan」?在數年前的時候,金管局對銀行按揭添加辣招,除了降低按揭成數之外,還要通過壓力測試,亦要嚴格審視入息與每月供款比率;至於按揭證券公司的九成貸款,只能做到400萬以下的物業,八成就限制於600萬,導致很多想買樓的人,最後都過唔到按揭的關卡。
發展商為了速銷樓盤,於是推出超高成數按揭,貸款由發展商的財仔安排,申請資格非常寬鬆,不需要有足夠的入息證明,也不用通過甚麼壓力測試,就可以借到九成或以上的按揭貸款。由於經紀推銷的時候都說「只要有呼吸就借到錢」,所以講吓講吓就變成了「呼吸Plan」。

唔夠實力而使用呼吸Plan強行上車,結果可能會車毀人亡,停止呼吸。

 


呼吸Plan在開始的時候,對買家確實頗為吸引的,最低只要付出5%首期就上到車,貸款在首兩三年的利息超低,甚至可以「供息不供本」,又不用做壓力測試,比買二手樓容易得多。所以有呼吸Plan的新盤,只要售價不是太偏離市價,一般銷情都會不錯,例如在環海東岸的銷售中,就超過六成買家使用呼吸Plan。
可是在優惠期之後呢?按揭息率就會立刻飆升,提高至最優惠利率P或以上水平,每月供款金額亦會急速提升。例如本來只拿着數十萬現金,月薪只有兩萬五千元的人,在金管局的限制之下,很難可以做到按揭買到樓,但他可以通過呼吸Plan買500萬的新盤,首期只需要付出5-10%即25-50萬,開始時每月供款約為兩萬元,還餘下五千元可以開飯。
但當利息變成P之後呢?每月供款就超過兩萬七千元,超過整份人工的金額,就算唔食唔喝都唔夠錢供樓!相信買家最初的如意算盤,希望過幾年後樓價升到三成,到時就能夠轉按到銀行回復低息;但結果樓價沒有這個升幅,銀行亦限制每月供款額與入息最高只為五成,即是這位月薪只有兩萬五千元的人,每月供款額最高就是一萬兩千五百元,就算得到銀行最好的2.25%按揭息率、貸款期二十五年計算,銀行最多只能借到287萬,要補回160萬差價才可以進行轉按。由於每月供款額與入息的限制,這例子也不可能做到按揭公司的九成按揭,得到四百多萬的
貸款。
目前市場蝕讓或撻訂的呼吸Plan例子很多,例如屯門掃管笏滿名山的「1838一按計劃」(1838天內供息不供本、首年免息、第二三年P-4%、第四五年P),紅磡環海東岸「開心直通車計劃」(先付5%首期、每月供樓價0.35%、入伙後餘下金額借發展商財仔,首年P-0.5%,其後P+0.75%)等;較大額就有筲箕灣香島兩千七百多萬的單位,首三年免供免息,第年定息2.75%,其後就會變成P。