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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2020 年 02 月 26 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

每年新樓供應只有萬二伙?

屋宇署上周發出統計報告,提供了2019年的新樓動工數字,顯示香港未來兩年的新樓供應,將會出現懸崖式的下跌。
按照正常的程序,當發展商得到一塊地皮,準備興建一個樓盤的時候,首先要開展地盤平整工作,在完成地基工程之後,就會向屋宇署遞交《註冊承建商聘任通知、展開建築工程通知及註冊承建商承擔責任書》的文件,正式開始上蓋工程;數據上這一步要先看「獲發出施工同意書的上蓋建築工程:首次提交的圖則」的數量,屋宇署報告顯示在2019年跌至13,965個單位,較2017年的15,781、2018年的15,822下跌12%。
由於提交圖則及獲發出施工同意書,最後不一定會全部展開工程,亦不知道何時動工,所以更準確的參考數字,是「上蓋建築工程動工通知」,代表上蓋建築已經正式開工,一般從這天到樓盤得到Occupation Permit入伙紙,時間約為兩年至兩年半左右。只要看「上蓋建築工程動工通知」的數字,就會準確知道兩年多後的新樓供應。
到底在2019年有多少個住宅單位,開始上蓋建築工程?答案是只有12,693個單位!這數字已經連續兩年下跌,回顧在梁振英當特首的年代,他非常努力搵地建樓,所以上蓋建築工程的動工數量,在2015年急升至18,152個單位,較2014年的6,257大升三倍,然後更在2016及2017年攀上20,842及22,676的新高水平。

運房局的報告,說未來三至四年的新樓供應有93,000伙,我可以肯定的告訴你,這個數字有極多水分,千萬不要相信。

 


但2018年以後,由於大部分可以起樓的地都給梁振英挖晒出來,林鄭接棒後就更加走錯大方向,掛住玩政治搞乜鬼「土地供應專責小組」,做咗幾百場諮詢的大龍鳳,但乜地都搵唔到出來,結果導致2018年的上蓋建築動工數量跌44%至12,676伙,2019年也只有12,693伙。
如果計埋動工單位的平均面積,情況就變成「五餅二魚」般更加惡劣:根據屋宇署的報告,在2014年的上蓋建築工程,每個單位平均實用面積有44.2平方米,2015年也有41.3米,但2016至2019年就急速下跌至30.3、32.1、30.4及31.5平方米,較幾年前縮水三分之一。
看了屋宇處一大堆數據後,相信大家肯定會有一個疑問:點解運房局的報告,說未來三至四年的新樓供應有93,000伙?我可以肯定的告訴你,這個數字有極大水分,千萬不要相信!因為運房局數據中的施工量,只根據批出土地計算,而不是上蓋建築工程,當中單位不一定在三至四年內變成新樓;情況就如一間麵包店存有可以製造100個麵包的麵粉,每天製造10個麵包,然後不斷告訴你「未來三至四天新麵包供應數字為110個」,不斷將麵粉數字Double-Counted。
所以我從來只相信屋宇署的數字,不信運房局。例如在運房局2016年初的報告,指出三至四年內有92,000個單位供應,結果呢?答案是2016年至2019年的新樓落成量,加起來只有14,595+17,791+20,968+13,643=66,997,運房局數字的水分煲多了37%!反而過去屋宇署上蓋建築工程的數據,就與兩年後的新樓供應吻合。所以2018及2019年的上蓋建築工程動工量急跌至萬二個單位,代表2020及2021年的住宅新樓供應,亦應該與這個數字差不多。