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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2020 年 01 月 31 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

商舖在農曆年後將再劈價

近期收到很多經紀資料,大量舖位劈價求售,叫價較去年中劈低三至四成,感覺上看起來非常吸引,令我有點心動……但我對經紀的回覆總是說:暫時不看了,等農曆年之後再算吧。
根據中國人的傳統,做生意的人無論幾辛苦都好,通常會努力捱到聖誕節及農曆年後才結業,特別是零售及飲食業的商戶。所以在農曆年之後,將會有一大堆零售及飲食業店舖結業,到時通街吉舖屍橫遍野,才是考慮是否執平貨的好時機。
從各方面的資料顯示,零售、飲食及旅遊業都是今次政治事件的重災區,就算在聖誕節的假期,都沒有很大的好轉。去年十二月旅客人數再進一步下跌,旅發局公布過夜訪港旅客量按年暴跌57.1%,其中內地旅客跌58.8%,非內地旅客跌53.8%,非過夜訪港旅客也跌了47.1%;十一月零售業總銷貨價值為300億港元,連挫十個月按年下跌23.6%,其中最嚴重是珠寶首飾、鐘表及名貴禮物按年下跌43.5%,百貨公司貨品就跌了32.9%;第三季食肆總收益按年下跌11.7%,為沙士爆發以來最大按年跌幅,估計第四季的數字很大機會衰過第三季。

近期收到很多經紀資料,大量舖位劈價求售,叫價較去年中劈低三至四成,估計農曆年後會再劈價。

 


對於經濟出現的下跌,住宅、寫字樓及商舖的反應是不一樣的,因為做零售飲食業的人,只要勁蝕幾個月就頂唔順,很快就會關門大吉,將舖位交還給業主,最後幾個月租金也未必會交;但在寫字樓做生意的公司,通常就可以頂多一段時間才會倒閉,而打工仔薪金下跌,也不會明天就要劈價賣樓,起碼捱一年半載才會搬屋。
點解蝕幾個月就頂唔順?我嘗試用茶餐廳的例子計算給你看:假設生意好的時候,旺區一間七八十個座位的中型茶餐廳,每天顧客總數量500人,每人平均吃60元,一天生意額有3萬多元,一個月營業額接近90至100萬;至於開支方面,舖位市值租金15萬元,食物成本30至35萬元,員工數量接近二十人,總工資30多萬元,其他開支15萬元,最後落袋約5萬元。
但如果這間茶餐廳生意跌了三份之一,每月營業額唔見了30至40萬元,以上開支只有食物可節省10多萬,其他開支冇乜點減,每月就起碼要蝕20多萬。由於唔出糧七天就會告到勞工處,員工也會同你死過,通常老闆會先用自己積蓄出糧,供應商條數拖得就拖(但也不能拖太久,否則冇食物就唔使做生意);至於租金方面,就算業主肯減租都冇用,因為東主用積蓄的時候,肯定會將租金放在最後次序,冇錢就暫時唔交租。
過了農曆年之後,茶餐廳連續蝕本六七個月,老闆用晒積蓄冇錢出糧,就會關門大吉。業主欠下的半年租多數收不回來,到時通街都是吉舖,重新放租可能丟空一年半載,放賣就更加要大幅劈價;根據我的悲觀估計,在核心區遊客地段的商舖,農曆年後將會是重災區,但是否見底執平貨的好時機,或是將來愈跌愈殘,我目前也唔敢肯定。