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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2020 年 01 月 24 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

說劏房租管的人 應該不懂經濟

政府於上周公布十項民生政策措施,其中包括研究劏房的租務管制。對於提出這個建議的特首及高官,到底你們是否讀過經濟?如果沒有的話,建議學習一些中學的基本經濟理論,好讓你們考慮政策的時候,可以聰明一點。
根據基本理論,政府若要針對一項物件作出價格管制,最起碼的條件是:(1)物件必須容易作出統一定義;(2)可以建立限價機制;(3)行政操作上能夠執行。對於劏房租管來說,以上的幾個條件,全部都不符合。
對於物件的統一定義,有些是較為容易的,例如電費或汽車用的電油,無論在香港九龍或新界,你使用的一度電或一公升石油,基本上是沒有太大分別;但麵包就較難定義了,假設政府將每個麵包的價格,限制在五元以下,結果大家製造的麵包就會愈來愈細,內裡的餡料也會愈來愈Cheap,所以麵包的價格管制,最後多數會失敗收場。

劏房根本沒有明確定義, 當中亦有不少是非法經營,筆者十分質疑提出劏房租務管制建議的特首及高官,到底是否讀過經濟。

 


相對麵包來說,劏房就連簡單定義都很難作出。甚麼是劏房?這條題目就可以玩死政府了!根本沒可能將清楚定義寫進法例,例如物業是否一定要分間單位才算劏房?本身沒有分間,只將每間房租出去呢?業主在一個大房間中間加塊布,分開租給兩個人?如果將房在中間斬一刀,分開上下兩格床租出去,又算唔算劏房?只要你作出定義,聰明的業主就會將劏房改到定義之外,唔使受你管制。
特首說市場上有8.6萬名劏房住戶,但目前九成以上並非合法,因為屋宇署為劏房工程批出的完工證明書,數量上每年少於幾百宗,其他根本不能過關。如果只對相關建築工程接受《建築物條例》的分間樓宇才定義為劏房,那麼市場上絕大部分劏房都不是劏房;如果不合建築物條例都執行租管,工廈劏房又要租管,是否代表承認這些單位合法化?
至於建立限價機制,理論上可以有兩種方法,包括限制價格(例如標準租金)及限制升幅。劏房租金會根據地區、裝修、樓宇新舊程度有很大分別,難道政府將中環和深水埗的劏房呎價劃一嗎?如果根據區份及樓宇性質作出不同規範,這張清單可能有幾百項,煩都煩死你?在限制價格以後,業主反正收取同樣租金,必定會揀優質客人,對於弱勢社群例如老弱殘障、無穩定收入人士、少數族裔等人,是否就更難租樓?
如果限制每年加租幅度,業主在首次租約訂立的租金,必定會大幅提高,結果立刻推高劏房租金,即時害死劏房租戶。
最後是行政執行,就更加冇可能成功!到底高官是否以為每間劏房都會訂立租約,然後去打Stamp Duty俾你查?很多劏房根本就不是合法,政府點查租金是否超過標準水平?唔守紀律的租約,政府會成立一隊幾千人的調查隊伍,每一間去查嗎?而且業主走法律罅的方法實在太多,他們可以租金收1,000元,但水電煤收8,000元,甚至在法律上與租客不構成租賃關係,就唔使理甚麼租管限制了。