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主頁  > 專欄  > 翔勝之道 2020 年 01 月 01 日

李丹翔

祖籍廣東的新加坡跨國投資人,08年攜3萬元到港發展於多間國際知名地產集團擔任要職,其後創立以華人領導的海外物業投資公司。

大阪,下一個閃耀世界的城市

我很早就開始買賣大阪的物業,公司更是香港第一個賣大阪全新樓盤。到今天和朋友談起這幾年投資日本的經驗,仍然是很興奮。原因不單是它為我帶來穩定的租金收入,近年日圓上升又讓物業價值提高;更幸運的是,大阪世博的來臨及賭場的興建,一切利好的消息都為整個日本經濟加持,大阪的昌盛正朝向歷史的高峰邁進,感覺自己能參與其中,實在有幸!
地理上,日本三大城市,東京、橫濱在關東,大阪在關西自成一角。旅客要去京都、奈良、神戶等地,必須經大阪進入。今年大阪的旅客人數已達一千二百萬,相對酒店的配套卻非常少,從大阪的心齋橋到難波,五星級酒店不出兩間!這樣你或許會明白,為何去年日本政府重新整頓民宿牌照,各地都有嚴格的規管,唯獨大阪能夠擁有一年三百六十五天的特許經營民宿資格,原因是要為世博龐大的旅客做好準備。

這個酒店式公寓,是我們在大阪心齋橋的第一個投資項目。

 


可能你會問大阪物業的租金回報好像沒有東京好,那當然要看你是甚麼時候買入,早期的租金回報能達五厘,其次是要看你買甚麼類型的物業。傳統上,日本人真的是甚少加租,尤其是對於經營小生意的店舖,這樣才能保留傳統匠人工藝,好像日本刀、日本酒等。不過,經營酒店卻可以隨市場供求而決定租金,所以你若是投資與酒店相關的業務,像酒店式出租公寓,你便可以得到租金升值的保障,情況等如你買一個住宅,卻以酒店形式出租三百六十五日。加上現時大阪的樓價比東京便宜約百分之四十,但租金就達到東京的百分之九十,相信大阪的物業市場,仍然會有五至六年的升值空間,就像東京的物業,奧運越接近就越有價值,大阪樓價很快會升至東京樓價的七成。至於租金,現時大阪的一般住宅,租金約有四厘,但酒店式公寓就有五至六厘的回報,去到世博舉行期間,保守估計會達至七至八厘,甚至更高!
大家不要忘記,大阪除了世博,還有賭場在後。你有留意財經新聞的話,應該知道有不少經營賭場的財團,已經在東京及大阪「插旗」。美高梅、新加坡雲頂及拉斯維加斯金沙等,甚至很多家族基金自去年開始已在大阪掃貨,物業升值必定毫無疑問,我只怕它升得太快,我來不及收地或收購物業。但向來喜歡挑戰的我,已經有新計劃,並開始運作了。很多投資日本的客人對稅務規劃、申請經營人簽證有大量需求,於是去年初,我成立了新的部門,專為客戶度身訂造投資和售後服務,由整幢物業的買賣到申請簽證,最重要是日後建議客人何時再出售獲利。
在此,我要特別告訴大家,其中的「經營人簽證」計劃,是日本一個非常吸引的簽證計劃,你只要購入大概一億日元,即約七百萬港幣的物業,以公司形式申請,你就可以拿到經營人簽證,其後只需每年續簽,這個簽證更可以申請子女到日本接受教育,是否很吸引呢?但要快啊,因為當日本勞動人口足夠,這個計劃便隨時會叫停!