工商物業前景悲觀

近期工商物業價格跌咗唔少，很多人開始覺得有點心動，問是否執平貨的好時機？
我的意見是：雖然我對住宅前景仍是正面，就算經濟衰退也不會急速大跌，但寫字樓卻是「審慎悲觀」，舖位更是「非常悲觀」。就算近期價格跌咗落來，建議大家都要睇定啲，不用太心急馬上執平貨。
與住宅市場不同，工商物業以投資者為主，這些人對價格的反應，通常比住宅市場快速得多。例如一間住宅的業主，就算遇到失業或經濟困難，通常不會劈價幾成急速賣樓；但一間出租的街舖，租客只要連續勁蝕幾個月，很快就會關門大吉，欠下租金也不一定俾返業主，而業主收回舖位後劈價速度可以很快，新租金立刻減價一半以上，賣出叫價亦可以下調數十巴仙。
近期看見工商物業市場的一些成交，真係跌得幾厲害，但我覺得仍然未見谷底。在最好位置的甲級商廈，錄得多宗提早終止租約個案，例如美國道富亞洲租用的中環IFC二期逾兩層寫字樓，當中七十樓單位決定提前兩年退租，中國誠通投資在四十三樓的單位亦提早退租；騰訊旗下RIOT GAMES SERVICES退租中環中心部分單位；德意志銀行棄租ICC最多三層樓面；近期寫字樓已經出現棄租潮，戴德梁行表示第四季全港待租率高達8.7%，中區待租率7.8%，估計這些退租的決定，應該與近期政治事件，以及經濟惡化有點關係。

美國道富亞洲早前宣布，提早兩年退租IFC二期七十樓單位。我對工商物業前景悲觀。

至於成交金額也急速下跌，夏愨道十二號美國銀行中心，近日有一個三十多樓的租賃成交，面積3,778方呎，平均呎租只要59元，較一年前租金下跌四成；至於買賣方面，同一座大廈近期一個無敵海景優質單位，面積1,137方呎，呎價42,920元，而今年四月同方向及接近樓層的類似單位，成交呎價高達53,800元，成交呎價相差兩成。
銅鑼灣銀座式商廈THE SHARP錄得撻訂個案，一個面積1579方呎得九樓單位，估計買家損失25%訂金撻訂離場；業主重新以3510萬元售出，實呎22,229元，較當初價格下跌35%。
至於舖位就更加悲慘。根據美聯工商舖本月初的資料顯示，截至今年11月20日止，該行錄得60宗街舖蝕讓的放盤個案，其中17宗蝕讓三成以上，非常悲慘！蝕讓放盤最多為食肆租客，而且價格還「低處未算低」，近期劈價速度進一步加劇，例如銅鑼灣耀華街一間原為甜品店的地舖，在政治事件前以6,700萬放售，議價半年後終以3250萬易手，減價幅度高達51%。
工商物業會衰到幾時？根據傳統的經驗，現在已經是十二月，就算生意如何難捱，東主都會頂埋農曆新年後才將業務結業。所以在明年過年之後，將會有大量公司結業潮，湧現不少棄租個案，所以過年後工商物業的走勢，很大機會比目前更差！今次政治事件的影響是深遠的，香港營商環境已經改變，內地人及企業減少到來香港，本地企業在港投資動力亦會拖慢，開新店計劃暫時停止，外資也會縮小業務範圍。想在工商物業市場執平貨？可以再等一下，不用急。