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主頁  > 樂在澳門  > 澳門快訊 2019 年 11 月 20 日

善用土地 強化建設質量 為居民締造安居之所

 

澳門地少人多,房屋是其中一個最受關注的民生問題。隨着新城填海區工程逐步開展,單是新城A區已可為澳門大增一成以上的房屋供應,加上澳門特區政府近年加快收回閒置土地,以及正跟進修訂《經濟房屋法》以確定把經屋留予真正有需要的澳門居民,將令房屋供應大增。

而為了進一步改善澳門居民的居住環境,當局進一步強化公屋建設質量的監督,提高公屋的管理水平;並設立了澳門都市更新股份有限公司,為都市更新跨出重要的第一步。

柳智毅強調,澳門必須進行都市更新,優化居民生活環境和城市建設,以配合澳門的未來發展。

增加土地供應,澳門特區政府在國務院監督下,開展建立新城區的計劃,並開始在澳門半島東、南,以及氹仔的北面, 共五個地方進行填海,總面積約為三百五十公頃。其中位於澳門半島以東面積約一百三十八公頃的新城A區,已完成填海工程。根據建設發展辦公室提供的資料顯示,A區已收到的第一期共八份規劃條件圖草案,當中七份屬於公共房屋,一份為公共或社會設施,當局已就其中六份正進行設計及研究,包括五個公共房屋項目及一個社會設施項目,其餘兩份預計今年年底啟動設計招標程序。其餘填海區的工程亦根據城市發展情況,持續推進規劃條件圖的編製。

澳門立法會議員,澳門大學策略及規劃辦公室主任柳智毅指,新城A區主要是解決澳門的房屋問題,根據已公布的資料,新城A區將提供兩萬八千個公共房屋單位;四千個私人房屋單位,合共為澳門帶來三萬二千個房屋供應,可供約十萬人居住,為澳門大增逾一成的房屋供應。

新城A區預計可為澳門帶來三萬二千個房屋單位,預計可滿足澳門未來中短期的房屋需要。

他表示,現時約八成澳門人已居於自置單位,但除了人口增長,部份人結婚生仔、改善環境如搬往更大的單位等,都需要新的房屋供應,但他相信新城A區可滿足澳門中短期內的房屋需求。他續指:「除了A區,澳門仍有不少收回來的閒置土地、樓宇更新,以及新的發展項目等,未來兩年亦有不少新的樓盤推出,為澳門帶來新的房屋供應。」

事實上,近年澳門特區政府加快收回閒置土地。柳智毅預計,收回閒置土地的步伐有望進一步加快,「雖然不少個案仍在排期打官司,但因之前已有很多類似案例可援引,相信之後的法律程序可加快。」

澳門地少人多,為進一步改善澳門居民的居住環境,澳門特區政府正逐步開展填海區工程,並加快收回閒置土地,以及強化公屋建設質量的監督,提高公屋的管理水平。

澳門特區政府加快收回閒置土地,善用土地資源,配合社會發展需要。

此外,不少新的公共房屋工程亦準備上馬。建設發展辦公室透露,偉龍馬路公屋項目的實施性研究已完成,現正展開場地平整工程招標以及設計前期準備工作,預計可提供約六千五百個單位;位於慕拉士大馬路,即發電廠原址的公共房屋項目亦已於二○一八年八月展開工程,現正進行樁基礎及地庫施工,預計可提供約一千五百個單位;台山中街公屋項目亦已於去年四月復工,目前已進入地質改良及樁基施工,項目預計提供約五百一十個單位;望廈社會房屋二期則已進入住宅樓層施工,項目預計提供約七百六十八個單位。

 


修例堵塞炒風

另外,當局又跟進修訂《經濟房屋法》,以確保有效公平地分配房屋資源。柳智毅認為,修法對整個公共房屋資源起了非常大的作用,可針對公共房屋是用於居住用途,並非投資產品。他表示,回歸前及回歸初期,居民購買經屋六年後可在自由市場賣出單位,但短短六、七年,經屋已升價十倍,令經屋變成投資性質,可在市場自由買賣,他形容:「起出來時是公屋,六年後如同私樓。」

即使當局曾修例,令六年限賣期延長至十六年,仍未能遏止經屋的炒風,「按現在的經濟環境,只會令經屋戶主富貴迫人來。有條件的買家,即使沒有需要也買經屋,結果很多空置單位,如湖畔大廈,當局已收回一些單位。除空置單位以外,更有用作非法旅館或做迷你倉,由於購入價便宜,空置也無妨,十六年後就可在自由市場賣出。」柳智毅分析,新的修訂可堵塞有關漏洞。當局建議新經屋轉售,只可轉售給房屋局及經屋申請者,而且當局有優先回購權,以防止經屋單位流入私樓市場。柳智毅指,新的修訂是參考了香港及新加坡的做法,「新的經屋戶主有百分百的居住權及使用權,但產權比例按每一幢房屋有所不同,如這個單位定價是三百萬元(澳門元,下同),撇除土地溢價成本,現在只需要付一百五十萬元,即只得五成產權,但有百分百的使用權。當十六年後以五百萬賣出單位,只可獲得二百五十萬,另一半歸政府。同樣地,政府亦有優先回購權,可以二百五十萬元買回你的單位。」柳智毅認為,修例後不但令經屋不可在自由市場買賣,更只可在合經屋資格的澳門永久居民中流轉,能減少把單位用作投資的誘因。

澳門特區政府持續增加房屋的供應量,讓輪候社屋人士加快上樓。


提升樓宇管理服務

除了增加房屋的供應量,澳門特區政府亦致力提升房屋的質量。在公屋質量方面,柳智毅認為,澳門絕大部份的公屋質量和條件都不錯,他舉例,湖畔大廈的景觀甚至比附近私樓更優美。不過,他坦言,部份公屋單位質量出現問題,認為當局可進一步增加建築監理方面的資源。

柳智毅認為,絕大部份公屋質量和條件都不錯,如湖畔大廈有一流的景觀。

事實上,當局近年為積極提升公屋建設質量,推出不少措施。建設發展辦公室表示,當局參照《公共房屋設計及建造規定》進行設計及建設外,在設計階段會選擇合適的建築材料及制定工藝要求;而在建造階段,除聘請監理公司監管工程的進度、質量和審視施工方案外,澳門土木工程實驗室及澳門大學作為第三方機構會在項目的材料質量方面嚴格把關,以確保工程質量。

當局近年新起不少公屋,望廈社會房屋二期已進入住宅樓層施工。

而社屋樓宇的管理服務,則在招標案卷中列明樓宇管理的各項工作規定及違反規定的罰則。房屋局會透過稽查、查核管理月報及住戶反饋等,監察管理公司的服務水平,發現違規時會跟進並作出處罰。

至於經屋,房屋局一直按法律對共同部份管理及行使監察職能,尤其對於消防系統及電梯的維修保障加強監察,督促管理公司及管理機關履行管理職責。此外,二○一八年生效的《分層建築物管理商業業務法》已對從事相關業務的機構作出規範。


都市更新活化社區

至於私樓及整體城市居住環境方面,當局已於今年四月正式成立澳門都市更新股份有限公司,希望透過都市更新改善居民的居住環境和生活條件、改善城市環境。當局亦已公布《澳門都市更新股份有限公司章程》,對都市更新股份有限公司的組成及運作形式作出了詳細的規定。

今年四月正式成立澳門都市更新股份有限公司,當局希望透過都市更新能改善居民的居住環境和生活條件。

他指,都市更新在社會中已討論多年,始終要行第一步,「澳門是亞洲地區人均GDP最高的城市,我們的路氹金光大道、新口岸娛樂場區域,當然是世界一流。但望去舊城區,又或你上主教山環顧山下,就看見遍布鐵皮屋頂。海邊新街一帶也盡是鐵皮屋,形成很大對比,東面金光燦爛、不夜城,另一邊就鐵皮如徙置區、平民區。」因此,他認為,都市更新是勢在必行。

但他坦言,雖然理論上,應先完成城市總體規劃,才開始都市更新,但由於「海一居」事件,當局率先成立了都更公司,亦無矛盾,「樓宇有壽命,石屎也有壽命。現在有電梯的四、五十層大廈,預計壽命也是七、八十年。所以都市更新是長遠有持續性,不是短期行為,每年也需工作,亦是非常重要的。」

而《都市更新暫住房及置換房法律制度》亦已於二○一九年四月二十四日生效,幫助受都市更新影響的不動產所有權人解決本身的居住需要,興建暫住房及置換房是為有關所有權人在租住或購買住宅單位時提供多一種選擇,可作為推動都市更新的鼓勵措施。


大灣區融合或疏導房屋需求

隨着大灣區生活圈逐漸形成,愈來愈多澳門人移居珠海,疏導了澳門的房屋需要。澳門大學策略及規劃辦公室主任柳智毅表示,現時已有不少人每天來回澳門與珠海,過着雙城生活。根據統計暨普查局今年第二季的就業調查,現時在澳門工作而居於境外的澳門居民有九千三百人,外勞有八萬三千七百人。

他認為,隨着大灣區西岸如珠海、中山、江門及佛山等地與澳門融合,當過關及交通愈來愈便捷,會有愈來愈多居民回內地居住,減低了澳門的居住需要,「內地生活指數與澳門分別好大,價廉物美、環境又好,給澳門居民多一個選擇。」

隨着大灣區生活圈逐漸形成,愈來愈多澳門人移居珠海。