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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2019 年 11 月 08 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

點解經濟衰退

早前我在本專欄中,曾經作出以下四個預測:
(1)香港將會步入經濟衰退,GDP按年經濟收縮將高達3%至5%;
(2)失業率大幅推升至6%至8%,全香港最多有三十萬名打工仔,成為失業軍的行列;
(3)寫字樓及工廈價格再跌一成以上,商舖就更加跌兩至三成;
(4)住宅樓價保持平穩,就算示威事件不能停止,樓價在未來一年都唔會跌落去,600至800萬物業更會跑贏大市。
對於以上四個預測,第一點已經被肯定了,香港第三季GDP按年下跌2.9%,按季跌3.2%,估計第四季度都唔會好得去邊;近期零售業、飲食及旅遊業出現嚴厲情況,其他行業也減慢擴充計劃,失業率急速推升,基本上是大概率的事情;工商舖價格已經進入下跌趨勢,目前有些放盤已經跌了兩三成,第三點發生的機會非常大。
但對於最後一點,就有很多人都抱着疑問:如果香港步入經濟衰退,失業率又推升,點解住宅樓價唔跌?

今次失業的人,集中在零售、飲食及旅遊業,都不是近年主力在市場買樓的人,故就算他們失業,對樓價並不會造成太大影響。

 


從世界很多經驗,當一個地區出現經濟衰退的時候,通常會出現企業盈利下跌及倒閉,然後引起失業率上升,市場消費量出現下降,然後導致通縮物價下跌……失業的人供唔起樓,未買樓的人也因為收入下跌而暫停買樓計畫,所以樓價應該會下跌的啊!
在經濟學的理論,這種矛盾現象可算是滯脹(Stagflation)的一種,在現實是有可能發生的。
滯脹的成因,主要是商品在市場上價格,受到一些其他因素帶動,而這些因素的影響力,遠較經濟衰退及失業率造成的影響為高。例如在七十年代,當時石油價格大幅上漲,出現經濟衰退及石油危機,但經濟活動減少也不能推低油價,加上各國貨幣供應增長過度,進一步推高物價上漲的速度,結果就變成滯脹了。
至於目前香港的情況,全球QE造成貨幣過度供應,但這些錢只能推高資產價格,卻入不到實體經濟,於是樓市和股市不斷創新高,但企業及勞動階層卻不能受惠。
另一個更重要的原因,是近年香港主力買樓的人,與受到經濟衰退影響而失業的人,很多並不是同一類人:買樓以「新香港人」及「成功靠父幹」為主,以及早期《施政報告》放寬九成按揭貸款的樓價上限至800萬元後,一批家庭收入高達六至八萬元,但手上擁有現金不夠一百萬的人;至於今次失業的人,主要受到政局混亂及暴力示威情況影響,集中在零售、飲食及旅遊業,都不是近年主力在市場買樓的人。所以就算他們失業,由於不是市場的參與者,對樓價並不會造成太大影響。
自從政府放寬九成按揭貸款之後,市場上很多「高薪低產」的租樓一族,立刻衝入樓市購買600至800萬元的樓,導致這些樓盤成交量急速上升,樓價也回復到六月之前的樓價,甚至創下歷史新高;加上銀行在上周減息,進一步推高這批買家的入市意欲。相信住宅樓價的走勢,暫時都應該幾難跌下去。