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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2019 年 10 月 25 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

2020年樓市前瞻

光陰似箭,日月如梭,轉眼間2019年已經接近尾聲,還有兩個月就要到2020年。回顧今年香港樓市的走勢,主要是「先升後跌」的格局,從年初到六月升幅約為8至10%,但六月後受到政治事件的影響,平均樓價回落接近5%,但仍高於年初時的水平;至於工商物業方面,上半年的價格算是平穩,但七月後就急轉直下,特別是一些放售較急的舖位,業主劈價幅度較數月前的開價高達三四成,寫字樓及工廈也回落一成以上,但仍得不到市場的承接。

上周《施政報告》放寬九成按揭貸款的樓價上限,將導致一批「高薪低產」的租樓一族,衝入市場購買600至800萬元的二手樓。

 

未來一年的香港樓市,走勢將會如何?以下是我對2020年樓市的一些看法:

(1)住宅樓價平穩上落:雖然政局混亂及暴力示威情況,估計不能在短時間內解決,但香港人(特別是「新香港人」)對住宅的龐大需求,目前仍是供不應求,加上三四年後新建房屋數量將會懸崖式暴跌,以及美國進入減息周期,2020年暫時看不到住宅樓價大跌的擔憂。我估計2020年樓價的走勢,應該只是數個巴仙的上落幅度。

(2)600至800萬物業跑贏大市:上周《施政報告》放寬九成按揭貸款的樓價上限,由原來400萬元提升至800萬元,八成就提高到1,000萬,將導致一批「高薪低產」的租樓一族,即是家庭收入高達六至八萬元,每月按揭供款可承擔三萬元以上,但手上擁有現金不夠一百萬的人,衝入市場購買600至800萬元的二手樓,就算將來有負資產風險都唔係好理。

(3)納米樓跑輸大市:以前很多人買納米樓的原因,並不是因為供唔起,而是俾唔起首期。現在800萬物業都可以借到九成,「高薪低產」就不會考慮兩三百呎的納米樓,轉向較大面積的兩房單位;以前納米樓的平均呎價,較同區較大面積的樓宇高達三成,未來將會跌得好慘。

(4)二手樓市成交回升:以前很多人都會問,有些家庭每月收入七八萬元,點解買唔起樓?因為他們在職場上都是專業人士,唔會甘心住三五百萬的細樓,但買一間市區的兩房單位,首期一次過要俾三百萬現金,就絕對負擔唔起。這批多年來租樓住的人將會入市,帶動二手成交量回升。

(5)一手市場仍受歡迎:政府放寬九成按揭貸款之後,很多人都問:既然二手樓都可以借到九成,一手樓呼吸Plan的優勢大減,會否導致一手市場銷情減弱?我覺得總會帶來一點影響,但不會嚴重影響銷情,因為近年新盤開價普遍與同區二手接近,加上「新香港人」比較喜歡買一手,只要發展商開價合理,市場是唔會俾二手樓全部搶走的。

(6)寫字樓前景「審慎悲觀」,舖位更是「非常悲觀」:政治事件對香港營商環境的影響是深遠的,就算未來示威情況減少,但營商者仍會非常審慎,在各方面的計劃及動力都會拖慢,內地人及企業減少到來香港,連鎖店老闆會減少分店數量,開新店計劃暫時停止,外資也會縮小在港業務範圍。我估計2020年寫字樓及工廈價格起碼再跌一成以上,商舖就更加跌兩至三成。