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主頁  > 專欄  > 翔勝之道 2019 年 10 月 09 日

李丹翔

祖籍廣東的新加坡跨國投資人,08年攜3萬元到港發展於多間國際知名地產集團擔任要職,其後創立以華人領導的海外物業投資公司。

假投資…真騙局

多年前,有位朋友想投資英國物業市場,專誠找我問意見,那是專門租給留學生的物業,每個Studio式單位大概港幣八十萬,發展商並標榜包租十年及十年後原價回購,如果投資者能持有十二年,就以百分之一百二十回購。
這樣一個項目,任何人聽見都會覺得非常吸引;當時我勸戒朋友要謹慎,因為哪有「咁大隻蛤乸隨街跳」?朋友有點不悅,覺得我妒忌他有這個機會,甚至是「阻」他發達!我好明白忠言逆耳的道理,惟有「收聲」。朋友其後買了幾個單位,收了一年多租金就停止了,也聯絡不到發展商,無從追討損失。
很多朋友經常會問我某某樓盤值不值得投資?我必定毫無保留並嚴肅給予意見,因為涉及的並不單純是金錢問題,那可是會影響一個人的人生投資!但往往很多人都偏向相信不真實但漂亮的利潤數字,並心存僥幸自己就是那個幸運兒,對於一些貼地、踏實的投資機會,看也不看!

就算你只相信自己眼光,都務必要先做好功課才下注。

 


事實上,在我廿年的投資生涯中,見過不少這樣的投資者,縱然面對大量市場數據,又或聽過專家分析,他們怎也不會懷疑巨大利潤背後的危機,執迷地相信自己所信的奇蹟!
對於這些瞎了眼的投資者,我不會即時反對,會先問他們幾個問題,包租保證是何人的承諾?如有包租公司,公司的規模有多大?有沒有過往業績或紀錄?目的是先轉移他們的視線到所謂包租的真實性,好讓他們停一停想一想,若是兩至三年的包租保證期,又或是已出租中的物業,我還可以理解,因為有時候某些特別搶手的地區,真的不愁沒有租客;但對於所謂包租期長達五甚至十年的投資,大家只要問一句:「假若中途租不出,誰負責?」我想就會得到答案。面對這樣一個不真實的投資,應該要逃跑,因為那近乎是騙局!
投資海外物業複雜嗎?只要你肯花點時間做功課,風險其實已經減半;最基本的你要了解市場,查明發展商及代理商公司的背景;其次有幾點我想特別提醒大家,第一、物業的首期不可超過三成,第二、物業能提供按揭會更可靠。
你有錢不需做按揭是一回事,但銀行肯提供按揭是另一回事!這是證明樓盤穩健,銀行是屬於很小心的機構,對於樓盤要做的審查一定比你多。此外,要注意匯率有沒有升值的空間?物業有多少年業權?有沒有地契還是只有土地使用權?要支付的買賣費用及稅項有多少?交樓標準是如何?代理公司有否提供售後服務?
謹記:
一個貨真價實的樓盤不會賤賣!
一個有實力的發展商一定有過往業績,才有保證!
一個一千萬的東西,絕不會二百萬賣給你!
太美好的東西通常都是不真實!