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主頁  > 專欄  > 翔勝之道 2019 年 09 月 25 日

李丹翔

祖籍廣東的新加坡跨國投資人,08年攜3萬元到港發展於多間國際知名地產集團擔任要職,其後創立以華人領導的海外物業投資公司。

投資海外物業必須知的重點

近月有不少報道說因為社會氣氛多了香港人在海外置業,在我看來,其實香港人很早就放眼海外;香港人喜歡買「磚頭」,喜歡投資地產,但寸金尺土的香港,一個車位動輒幾百萬,有幾多人真的可以在香港實現上車夢?但在海外以同一個價錢,你可以有更好、更人性化、更有價值的選擇。
客人經常問我海外置業要留意甚麼?基本上,投資者置業前有幾點是必須要知道的,好像政治穩定度、樓價升覆率、租金回報率及稅項等。但我最想提醒大家的,是必須要留意外匯。很多香港人都會忽略貨幣對沖對海外置業的重要性,例如以一百萬馬幣的物業來說,十年前和現時比較,現時買便宜得多。雖然稍有經驗的投資者做投資時,都懂得買貨幣對沖,但只做對沖,意義不大;相反投資海外地產,你不單可以賺樓價的升值,同時可賺租金回報,亦可貸款,加上貨幣對沖,就可一箭四鵰!試想想,日元和英鎊比高峰期跌了三至四成,馬幣比起十年前亦下跌了很多,貨幣增值是免稅的,即使樓價不變,你都已是贏家!

倫敦置業除了要買向西,有河景都極吸引。

 


除了要留意外匯,在揀選地區時,有三點大家都應該要注意,第一當地有沒有海外僑民、第二有沒有基建、第三有沒有留學生。歡迎海外僑民的地區,租金回報會較可觀;有基建的地方就會帶來人口及工作,就需要住屋,樓價、租金就有上升空間;但這一點很多人都是後知後覺,往往等基建完成了才入市,就好像當年的西九龍和將軍澳,早買早賺錢。
至於留學生,有仔女在外國讀書的父母都知道租房有多貴,所以很多人都捨得為子女海外置業,原因是可以「以房養學」,首先可以節省租金,如果你擁有的是兩房單位,更可以出租多餘的房間為孩子賺生活費。當物業升值時,隨時省回幾年的學費,甚至供孩子讀到碩士生!當然你要懂得揀選地區,以倫敦為例,就算經濟下滑,樓價受到調整,在名校區的物業也不會受到太大衝擊。
在香港住久了,留意到香港人買海外樓有個不太好的習慣,就是喜歡以自己的角度出發,像喜歡買細單位,喜歡買市中心;但我奉勸大家要學懂「入鄉隨俗」,例如澳洲,市中心不是大家想像中重要,因為澳洲人未必喜歡住市中心,加上澳洲的二手物業市場只可賣給當地人,當你想放賣時就會遇到困難,所以你買澳洲樓不要買自己喜歡的,要買澳洲人喜歡的!又好像香港人喜歡向南樓,但澳洲就要買向北,因為澳洲在南半球,向北就等如向南;在英國呢?買樓一定要向西!因為英國太凍了,大家都愛陽光入屋;買新加坡、泰國,馬來西亞就要買景觀,原因是這三個地方有一個共通點,就是熱!所以買甚麼方向都是一樣。