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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2019 年 09 月 27 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

舖位寫字樓 將會步入寒冬

因逃犯條例產生的政治風波,再加上中美貿易局勢持續拖拖拉拉,嚴重影響舖位及寫字樓的投資環境,估計將會進入寒冬時期,各位投資者要做好心理準備。
根據戴德梁行早前的數據,截止九月中的時候,物業投資市場一億元或以上的大額交易宗數,在第二及三季度大幅回落接近一半,其中以寫字樓成交跌幅較大。中原工商舖數據亦指出,今年首八個月合共錄得約649宗舖位買賣個案,總成交金額約200億元,比較去年同期的1,162宗成交及439億元的金額,下跌幅度高達一半;到了八月份更是跌得恐怖,成交宗數只有46宗,金額更跌至13.64億元的新低。
我在過去的文章及訪問也說過多次,關於我對香港樓市投資的看法,一直都是:(1)住宅樓「唔使太驚」,價格在未來一年,應該唔會跌好多;(2)寫字樓前景「審慎悲觀」,將會逐漸進入寒冬時期;(3)舖位在幾年前就感到「悲觀」,現在是「非常悲觀」,要進入冰河時期。

筆者對香港寫字樓的前景「審慎悲觀」,將會逐漸進入寒冬時期;至於舖位就「非常悲觀」, 要進入冰河時期。

 


這主要與各類物業與經濟的不同敏感度有關。近期持續的政治事件,以及中央推行「深圳先行示範區」來改變香港定位,香港經濟肯定受到一定的打擊;這對舖位租客來說,只要生意額大幅下跌幾個月,店舖老闆就會捱不住,初頭是冇錢交租,再蝕下去就被迫關門大吉,連鎖店老闆就會減少分店數量,開新店就會暫時停止。近期我看過一些舖位的放盤,業主劈價幅度較原本開價高達四成,例如一個原本叫價4,000萬元的舖位,業主說減到2,500萬都可以商量,另一個叫價2,500萬就減到1,500萬,但我都唔係好敢考慮。
其實約在三年前自由行回落之後,一線及二線地方「吉舖」數量就持續上升,從羅素街和波斯富街開始走,到附近的白沙道、蘭芳道、利園山道等走一圈,再到灣仔、尖沙咀、油麻地及旺角等地,已經到處都看到吉舖,有些甚至空置數年,或是低價將舖位租給一些短租客,淪落為「核核突突」的散貨場。當然今天的吉舖數量,絕對較三年前更多,而我估計明年的吉舖,也會較今天更多。
至於寫字樓方面,經濟環境對公司業務會帶來負面影響,但反應就會較舖位為慢,因為寫字樓租約通常會簽三年或以上,就算經濟環境轉差,租金也不會立刻下調,要等下一個租約才會調整。近期寫字樓叫價有一點回落,但幅度只是一成左右,其中以中資機構集中的寫字樓,跌幅好像較為明顯,但下跌幅度仍然不算吸引,要劈價勁一些的放盤才值得考慮。
住宅市場我在未來一年就不太擔心。雖然目前政局混亂及暴力示威,估計不能在短時間內解決,影響買家入市信心,但由於新增土地供應大減,三四年後新建房屋數量將會懸崖式暴跌,加上美國進入減息周期,以及「新香港人」及「成功靠父幹」的購買力,住宅市場仍是供不應求。我估計整體住宅樓價在未來一年的走勢,都只是數個巴仙的上落幅度。