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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2019 年 09 月 06 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

香港樓市的兩極走勢

近期香港樓市的訊息,相信搞到大家十分迷惘:在一邊廂的新聞,我們看到買家唔敢出來睇樓甚至唔敢出街,導致樓市成交萎縮,在沙田、屯門及元朗等新界地區,個別樓盤劈價幅度高達一成以上,被眾多媒體廣泛報道;但同時在另一邊廂,近期推出的新盤均獲N倍超額認購,入票數量高達數千甚至上萬計算,二手市場在八月份也錄得破頂成交,例如泓景臺特色戶創下21,387元實呎破頂價、何文田居屋冠熹苑中層實呎19,390元、沙田第一城三房單位1,350萬創屋苑新高、陽明山莊相連單位1.98億實呎超過41,130元等,都是最近一個月出現的破頂價格。
至於整體樓市數據,中原城市領先指數(CCL)與歷史高位,看起來只跌了一兩巴仙,就算示威最嚴重的新界西,也只比六月歷史高位跌了四個巴仙,比起過去幾年以倍數計的升幅,根本是微不足道。
現在香港的樓市,好像有兩班身處平行時空的人,一邊的人擔心樓價下跌,但另一邊就無畏無懼衝着入市。到底目前香港樓市的走勢,是往哪一邊走?
出現這種情況的原因,主要是樓市好壞因素各佔一半,人們眼睛也只Focus看其中一半。推動樓價上升的因素包括:

如果你是沒有「成功靠父幹」的本土年輕人、街上衝擊的勇武派、中黃至深黃的黃絲、冇樓人士等,你眼中看到香港樓市是負面的。

 


(1)新增土地供應大減,新樓施工量急速下跌,在三四年後新建房屋的數量,將會懸崖式暴跌;
(2)美國進入減息周期,全球放水大行動;
(3)人民幣貶值會激發中國資本外流,大量資金往香港逃跑;
(4)從一九九七年到現在,從內地移民到香港有160萬人,住夠七年擁有永久居留身份超過100萬,有三粒星又夠十八歲有70萬,只要當中兩三成「新香港人」有能力買樓,已經造成供不應求。

至於另一邊的負面因素:

(1)目前政局混亂及暴力示威情況,估計不能在短時間內解決,嚴重影響買家入市信心;
(2)中美貿易戰開火升級,將會拖低全球經濟;
(3)中央推行「深圳先行示範區」,香港優勢將被取代;
(4)目前香港樓價太貴,很多人不吃不喝二十年也負擔不起,所以應該要跌。


因為每個人背景不同的關係,在不同人的眼睛裡,只看到一半的因素,把另一半的因素過濾了。如果你是沒有「成功靠父幹」的本土年輕人、街上衝擊的勇武派、中黃至深黃的黃絲、冇樓人士等,你眼中看到香港樓市是負面的;但如果你屬於160萬的「新香港人」、很想買番間樓俾子女的父母、過去十年因資產增值而身家大幅上升的人(亦同時在股市不斷輸錢),你眼中的香港樓市,就可能是偏向正面。
按照目前的情況,如果將全香港的人口計算,應該是前者的人數較多,眼中看到負面為主;但若只計算市場參與者(即是有能力又有興趣在目前買樓的人),扣除沒能力買樓的塘邊鶴,就是後者的人數較多,單是「新香港人」的購買力,每年新樓供應再多幾倍也不夠應付。所以市場出現分歧的看法,主要看你是哪一邊的人,眼睛過濾哪一邊的因素較多。