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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2019 年 08 月 09 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

新樓施工量急速下跌

運房局於上月底發布「私人住宅一手市場供應」第二季度報告,截至今年6月30日為止,「開始施工私人住宅數量」只有4,000伙,其中第一季度2,300伙,第二季度進一步跌至1,700伙,是2009年以來的最低紀錄;相對2018年上半年同期的14,600伙計算,按年大跌幅度高達72%。

至於「已落成私人住宅數量」亦出現下跌,上半年只有5,700伙,是一個偏低的數字。運房局目前預測未來三至四年可提供的新樓數量,雖然仍維持93,000個單位,但看見最近一年施工量的急速下跌,相信就算是運房局的大部分官員,都未必對這個目標抱有很大信心。

再加上以上的數據,已經考慮很多新盤設計,面積都是納米單位,讓數量計算起來會多一些。如果不是開則偏向納米,估計運房局以上的數據,肯定要再縮三四成以上。
點解新樓施工量急速下跌?主要原因是林鄭接棒特首之後,新增土地供應大減。

雖然梁振英當特首的時候,受到外界不少的批評,但背景身為測量師的他,在搵地起樓確實做得不錯,將香港所有可以用到的熟地,用盡全力有幾多就挖幾多,盡量挖晒出來起樓。最近幾年新樓供應不斷上升,主要都是他的功勞。

不過當他做特首的時候,政府仍是偏向弱勢,所以很多搵生地的大Project,基本上都沒有成功,導致幾年來搵生地的各個計劃,最後都冇乜進展。

輪到林鄭接棒之後,就更加走錯大方向,搞了一個「土地供應專責小組」,做了數百場諮詢的大龍鳳,結果浪費了一整年時間,對搵地起樓冇乜幫助。目前政府在《逃犯條例》修訂後處於極度弱勢,「明日大嶼」根本不可能提交立法會拿錢開工,發展棕地農地政府也不夠Bargaining Power;本來「土地共享先導計劃」還是有點希望的,這計劃讓合資格的私人土地業權人,在其擁有的私人土地上,三成撥歸業權人發展,政府分享七成面積興建公營房屋,但現在政府處於歷史性的新低弱勢,如果在這個時候推出這個計劃,肯定有很多人大罵官商勾結,不可能是弱勢政府可以做到的。

今年新增土地供應大減,參考去年底的財政預算案,2019至2020年賣地表只有十五幅住宅用地,較去年的二十七幅大減一半;港鐵物業發展提供的土地也大為減少,重點只有黃竹坑站和日出康城。

屋宇署每月發出的統計報告,從表1.6「上蓋建築工程動工通知」中顯示,在2015年至2017年期間,動工住宅單位數量為18,152、20,842及22,726個,但2018年就急跌至12,676個,2019年頭五個月就更加只有2,192個單位,估計2019全年會低於一萬個。從上蓋動工到起好新樓,一般需要數年時間,所以香港的新樓供應,在今年及明年仍算是可以的,但在三四年後就會懸崖式下跌,跌至每年新樓供應低於一萬伙。

香港的新樓供應,在三四年後就會懸崖式下跌,跌至每年新樓供應低於一萬伙。