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主頁  > 專欄  > 翔勝之道 2019 年 07 月 18 日

李丹翔

祖籍廣東的新加坡跨國投資人,08年攜3萬元到港發展於多間國際知名地產集團擔任要職,其後創立以華人領導的海外物業投資公司。

一變二不是夢想

從小我就有個奇怪的念頭,有甚麼辦法可以用一元買兩元的東西呢?當然,不用你說我都知道買半價的特價品便是,除此,世間上所有的東西都是等價交換,無論股票或黃金,我有多少錢就買多少等值的貨。直至接觸到地產界,我的「一變二夢想」終於成真!

簡單說,我可以利用槓杆、貸款,讓我手上的一元,投資在價值兩倍的物業上;或者說我可以將手上的一元,用五角買物業,然後向銀行貸款,將出租物業得來的資金作為供款,而手中剩餘的五角就做其他投資賺取回報。正因為這個槓杆的好處,我到今天仍然以投資物業為主。

但來到香港之後,發覺並不是人人都可以擁有這個夢想。以我一個香港朋友為例,他月薪六萬元,都算是高薪一族,但一直未能在香港置業。他說一個所謂上車盤,需要六百萬元,就算他有一百八十萬元首期,月供都要二萬多元,況且都不一定能夠通過銀行的壓力測試。這個一點都不出奇,因為香港銀行的TDSR總償債率是百分之五十,月薪六萬元就只有三萬元的信貸額,若然你同時有一部車正在做貸款,又或曾經欠下卡數,隨時都過不了壓力測試。但如果在新加坡,我的朋友早已經是一個豪宅的業主了。

聽過一個頗絕望的調查,一個普通香港市民如果要上車,需要廿一年不吃不喝,才能儲夠首期買樓。要命還是要樓?可能好多香港人都會選擇後者。可是,這些情況在新加坡以至亞洲都甚少見,如果純粹以當地人置業情況來比較,有欠公平,我或者以海外買家來說明一下:香港人如果想在日本置業,一般可以向銀行借到樓價六成的貸款,利息約百分之二點八,一個二百萬元的單位,十五年期,月供大約是八千二百元左右。又如果在吉隆坡置業,利息雖然比日本和香港高,約百分之四點三,但吉隆坡的TDSR總償債率比香港為高,約百分之六十到六十五,加上壓力測試亦不及香港嚴謹,許多海外買家就算在本國持有物業,都不太難獲得按揭;還有一點吉隆坡較香港優勝,就是銀行的貸款不用等到發展商交樓才批出,你可以提早拿到貸款作其他投資用途。

事實上,如果大家想在海外置業,就算你資金雄厚,都應該申請按揭貸款,為甚麼呢?試想,一間銀行,冒風險接受一個海外買家,批出大額貸款,這表示該發展商是相當穩健,才能獲得銀行的信任借錢給你,而你,亦大可放心隔山買牛!

海外樓投資市場愈來愈大,吸引大批港人參與,每逢有銷售會或相關講座,例必座無虛席。