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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2019 年 07 月 19 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

政局亂不亂樓價都要升

正當大家預期「逃犯條例」修訂帶來的社會不穩定,加上中美貿易戰的拖拖拉拉,還以為香港樓價終於可以跌番一啲……可惜市場再次給「淡淡」帶來失望,只有納米樓減價,但整體樓市仍是上升。反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL,在每個星期都有遊行的情況下,竟然升穿190點創下歷史新高;而數個新盤在本月的收票成績都頗為理想,超額認購後再加價加推。看來買家都沒有因為政局事件,而減慢入票買樓的步伐。

相信等待樓價下跌等執平貨的淡淡,見到政局混亂後樓價都係要升,真係會喊得一句句,被迫接受一個殘酷現實︰就是香港樓價上升的動力,就算「逃犯條例」帶來的政局混亂,都不能阻止升勢。

理性分析告訴我們,真正能夠影響香港樓價,其實只有三個因素,就是(1)供求關係︰如果市場供應大增,或是需求量減少,樓價就會下跌;(2)按揭貸款利息加息兩至三厘,加重供樓負擔,租樓比買樓化算;(3)大量打工仔失業,被人炒魷魚後冇錢供樓,樓價也會下跌。

至於政治問題,可能對股市的影響較大,但樓市就只會帶來短期的心理影響,不會破壞長遠走勢。例如三十年前的六四事件,很多香港人因此移民,但樓價影響就非常短暫;再看五年前的佔中事件,樓價沒有因此下跌,買樓的人還是繼續買樓。

可能淡淡會反駁︰目前香港的樓價,對於一半數量香港人,不吃不喝二十年都買不起,合理嗎?

我也同意香港樓價極不合理,但經濟市場的規律,並非看價格是否合理,而是看供求兩方面拉動而產生出來的平衡點。目前香港每年的私人住宅供應,新盤約有兩萬個單位,二手成交就有四萬多,只要每年有六萬多個買家負擔得起,樓價就會易升難跌。從一九九七年到現在,從內地移民到香港、擁有永久居留身份人數超過100萬,有三粒星又夠十八歲有70萬人,當中就算兩成人有置業能力,再加上「成功靠父幹」幫子女的買樓需求,需求量就已經爆燈;隨着港府近年在多個輸入內地人才、非本地畢業生留港及就業安排等計劃,大量增加內地專才到香港的數量,每年產生數萬人到香港的住屋需求,他們收入普遍偏高,讓香港的樓價更難跌下去。

其實去年中到今年的樓價走勢,有點與二○一六年的情況相近,當時由於內地暴力救市失效,港股從高位大跌一萬點,樓市跌了接近一成,但回落幾個月就停止下跌,轉眼就掉頭回升。今次樓價從去年八月開始調整,到今年一月已經跌完,然後一支箭升穿冇回頭,近日已經升穿去年八月高位,雖然成交宗數持續減少,但破頂成交價卻頻創新高。我估計中原城市領先指數CCL在未來一年之內,將有可能升穿200點,讓等待樓價下跌的人繼續失望。

政治問題,可能對股市的影響較大,但樓市就只會帶來短期的心理影響,不會破壞長遠走勢。