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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2019 年 07 月 12 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

納米樓要開始劈價了

佳源國際及陞域集團發展的「終極劏房盤」屯門菁雋,上周發出第二號價單,若以最細面積單位作出比較,今次「納米之皇」128平方呎單位,折實後售價173萬元,折實呎價約13,577元,相對去年底首張價單的131平方呎單位,當時售價285萬元,呎價高達21,756元,劈價幅度超過三成,成為媒體報道的焦點。

點解納米樓新盤要開始劈價?

其實唔應該用「劈價」這兩個字……正確來說是以前納米樓的平均呎價賣高了,現在只是回復正常。在兩三年前的時候,由於政府辣招的關係,加上金管局按揭成數的限制,導致市場上一窩蜂追捧細價單位,就算是同一個屋苑,面積愈細平均呎價就愈高︰例如沙田最細兩三百呎實用面積的單位,平均呎價要17,000-18,000元,四五百呎就只要15,000-16,000元,八百呎大單位就更低至13,000-1,4000元。這是政府辣招後的奇怪現象,在未有辣招之前,通常面積愈大景觀好,平均呎價也愈貴,三房單位平均呎價高於兩房,兩房高於一房;但在辣招推出之後,很多人都不換樓了,而600萬以上樓價最多只能借六成,導致單位愈大就愈難賣出。

所以在過去幾年,各大發展商將新盤面積盡量劏細,大量納米盤推出市場,銷售成績普遍也賣得不錯;而大家看納米盤示範單位的時候,發展商並不會將一間正常人住屋內的所有傢俬及雜物,全部擺放在示範單位之內,所以買家看後感覺良好,並不會覺得有問題。

但當真正入住,將屋內正常人的物件放進去,就發覺根本細到唔係好住得人。

根據市場數據,在今年入伙的新盤中,當中一半是納米面積,是香港有史以來最多一年;例如環海.東岸提供的一千個單位,當中超過九成屬於納米戶,啟德亦是一個納米重災區,再加上其他多個地區,將一大堆入伙的納米盤,在同一時間逼爆市場。

但在幾年前買納米樓的人,很多買家根本唔係用來自住,而是買來投資收租,或是「成功靠父幹」,由父母幫孩子俾錢購買。當這些新盤入伙以後,子女當然想繼續住在父母的大屋,每天有工人姐姐照顧,而不會自己一個人搬入百多呎的納米樓。

現在這些新盤入伙了,市場上一窩蜂地放出租盤,搞到租金回報跌得慘淡,較去年前租值低了三成;我估計未來還會繼續跌下去,或甚至長期租唔出去。

由於以前納米樓開盤平均呎價,都較同區大單位高三成,所以現在菁雋劈價三成,其實只是回復合理的價格,與同區大單位的平均呎價看齊。至於租務市場,正常人拿着一萬元的租金,可能會寧願租一間三四百呎、三十年樓齡的兩房單位,都唔會租一間兩百呎的納米新樓;再加上在未來一年,會有數以千計的納米樓放租,但市場根本冇咁多人鍾意租納米樓,結果出現「人踩人」的情況,業主互相鬥平減租,將租金愈壓愈低。

佳源國際及陞域集團發展的屯門菁雋上周大劈價超過三成,以不用二百萬做業主作招徠,再次成為市場焦點。