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主頁  > 專欄  > 陸叔開CHAT 2019 年 06 月 29 日

陳永陸

生活是很個人化的態度,人稱「陸叔」的著名財經股評家、兼投資策略顧問,用輕鬆心態,與跨界別嘉賓及以時事專題,去打開財經及以外的話匣子。

佳兆業推動城市更新

對於佳兆業集團(1638),今年係一個重要里程,除咗集團創立二十周年,又係在港上市十周年,上年底亦分拆物管業務佳兆業物業(2168)喺港交所主板上市。

二○一八年中國房地產市場維持調控,相關政策與細則出台多達四百多次,令樓市明顯冷卻,但政府抑制投資、投機購房嘅同時,亦保障自住購房需求。最近有內地銀行發表財富景氣報告,亦指持有兩套及以上住房嘅小康家庭對不動產投資意願降低,即投資客減少,但剛需和改善型買家投資意欲則保持不變。剛需購房一般係自住,而且大多係首置,佳兆業表明重點發展剛需房地產,因此針對呢類買家喜好,特別注重項目區域位置、產品定位和生活服務。

在剛需市場推動下佳兆業一、二線城市雙線發展,一八年合約銷售達七百億元(人民幣,下同),按年升五成六創新高,對比全國商品房銷售額一成二升幅,跑贏大市。一八年合約銷售平均售價按年升近一成四至每平方米逾一萬八千二百元。今年首五個月合約銷售按年升逾七成四至二百七十八億元,平均售價再增逾兩成至一萬九千三百元。發展勢頭不俗,公司估計今年上、下半年推盤比例為三成五及六成五,相信要達成全年銷售目標八百七十五億元,困難不大。

公司一八年全年營業額三百八十七億元,增一成八,報告純利跌一成六,至二十七點五億元,但核心純利逾四十七億元,為上一年度三倍。上年度資產負債比率由百分之三百降至二百三十六,有改善但仍偏高。我同佳兆業首席財務官劉富強(Edward)傾偈,佢解釋比率較高其中一個原因係公司主力發展舊改項目,特別喺深圳、廣州、中山等大灣區市場,擁有大量舊改項目,但由於舊改土地成本較「招拍掛」為低,因此土地資產價值在項目發展初期會被低估,形成負債比率較行業高。除咗等待項目成熟逐步釋放資產價值,公司亦定立目標改善債務結構,同時加強銷售回款和資金管理,希望一九年資產負債比率可降至百分之二百以下。

公司目前以審慎嘅「現金為王」政策作理性增長,但我覺得佳兆業本身已擁有一定土地儲備,採取較審慎嘅財務管理應該唔會拖慢銷售。睇返年報,公司上年底在四十五個城市擁有共二千四百萬平方米土儲,當中過半喺大灣區,區內土儲排名第七,可以供未來幾年發展之用。

公司土儲一大來源係舊城改造。事實上,以深圳、廣州為例,好多房地產項目都由舊改而來,佳兆業過去廿年一直參與城市更新,甚至被稱為「舊改王」。之所以能夠稱王,除靠多年經驗建立作業流程和管理規範外,公司認為舊改應從「人」出發而唔係只睇到「屋」,因此憑良好溝通與業主建立互信關係,所以通常深圳一個舊改項目周期要十年,佳兆業可以做到五年以下。有溝通,有互信基礎,當然事半功倍。

佳兆業首席財務官劉富強(左)。