甚麽因素才會令樓價下跌？

近期逃犯條例帶來社會不穩定，股市受到一定影響，發展商也減慢推新盤的動力。這會導致香港樓價下跌嗎？

可以參考以往的例子︰二○一四年九月底開始佔中的時候，當時CCL約128點，十二月完結的時候是132點，今天是186點；二○○三年的五十萬人上街遊行之後，樓價連續升足五年；再遠一點的八九年六四事件，當年有數十萬人移民他鄉，但對樓市影響卻非常短暫，樓價從九○年到九七都是升升升，暴升了接近三四倍。

點解會咁？最主要的原因，就是決定樓價的升跌，是依靠「供應」及「需求」兩方面拉動而產生出來的平衡結果，其他政治因素的力量，通常都是心理居多，影響時間較為短暫。例如佔中或逃犯條例，可以引起社會很大的關注，但擁有中高階層財富的人，他們破口大罵一頓之後，卻很少因此減價賣樓，樓價也不會因為政治事件而大跌。

哪些因素才會導致樓價大跌？理論上就只有：

（1）市場需求數量大跌，買家不願意付出高價買樓；或

（2）供應方數量大增，賣方急需減價賣樓。

對於第一點的情況，目前差不多是沒有可能發生。從一九九七年回歸到現在，移入香港人數已經超過150萬，擁有香港永久居留身份超過100萬，有三粒星又夠十八歲有70萬人；到2030年的時候，人數就會高達250萬人，連同他們的孩子有300至400萬人……在這些人群之中，只要兩三成有置業能力，再加上「成功靠父幹」幫子女的買樓需求，需求量簡直爆燈，看不到有任何需求下跌的機會。

至於供應方面，就要從以下角度考慮︰

（1）一手供應︰大量的新樓供應，絕對可以令樓價下跌，例如像董伯伯年代超過三萬伙的落成量；這個主導權在香港政府，但短期內應該無能為力，2018年賣地數量縮水，再加上公私營7:3比例，在2021年後的新樓供應量，將會斷崖式下跌。

（2）息口大升︰如果加息步伐增快，例如加息兩三厘以上，供樓負擔加重，有些人就會減價賣樓，例如投資收租的人；不過在兩三年內發生的可能性，接近零。

至於頗多人說「普通人不吃不喝二十年都買不到樓，所以樓價應該跌」等理論，在經濟學上並不成立，因為只有市場參與者才會影響價格，「塘邊鶴」就算罵到聲嘶力竭，就算樓價嚴重超越他們的負擔能力，也不會對市場帶來影響。只要市場上有人願意十萬元一呎買入，同時亦有人願意相同價格賣出，就算局外人覺得沒有道理，成交也可以順利完成。

結論︰估計樓價仍會在高位徘徊，特別是美國有機會減息，要樓價大跌確實非常困難，因為現在想買樓的人，真是比想像中要多，很多人都想買樓，這是塘邊鶴很難理解的事，但唔到你唔信；情況會繼續「價升量跌」，放盤業主愈來愈少，但價格企硬，導致可以成交都接近新高價，但成交數量就繼續維持較低水平。