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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2019 年 06 月 21 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

甚麽因素才會令樓價下跌?

近期逃犯條例帶來社會不穩定,股市受到一定影響,發展商也減慢推新盤的動力。這會導致香港樓價下跌嗎?

可以參考以往的例子︰二○一四年九月底開始佔中的時候,當時CCL約128點,十二月完結的時候是132點,今天是186點;二○○三年的五十萬人上街遊行之後,樓價連續升足五年;再遠一點的八九年六四事件,當年有數十萬人移民他鄉,但對樓市影響卻非常短暫,樓價從九○年到九七都是升升升,暴升了接近三四倍。

點解會咁?最主要的原因,就是決定樓價的升跌,是依靠「供應」及「需求」兩方面拉動而產生出來的平衡結果,其他政治因素的力量,通常都是心理居多,影響時間較為短暫。例如佔中或逃犯條例,可以引起社會很大的關注,但擁有中高階層財富的人,他們破口大罵一頓之後,卻很少因此減價賣樓,樓價也不會因為政治事件而大跌。

哪些因素才會導致樓價大跌?理論上就只有:

(1)市場需求數量大跌,買家不願意付出高價買樓;或

(2)供應方數量大增,賣方急需減價賣樓。

對於第一點的情況,目前差不多是沒有可能發生。從一九九七年回歸到現在,移入香港人數已經超過150萬,擁有香港永久居留身份超過100萬,有三粒星又夠十八歲有70萬人;到2030年的時候,人數就會高達250萬人,連同他們的孩子有300至400萬人……在這些人群之中,只要兩三成有置業能力,再加上「成功靠父幹」幫子女的買樓需求,需求量簡直爆燈,看不到有任何需求下跌的機會。

至於供應方面,就要從以下角度考慮︰

(1)一手供應︰大量的新樓供應,絕對可以令樓價下跌,例如像董伯伯年代超過三萬伙的落成量;這個主導權在香港政府,但短期內應該無能為力,2018年賣地數量縮水,再加上公私營7:3比例,在2021年後的新樓供應量,將會斷崖式下跌。

(2)息口大升︰如果加息步伐增快,例如加息兩三厘以上,供樓負擔加重,有些人就會減價賣樓,例如投資收租的人;不過在兩三年內發生的可能性,接近零。

至於頗多人說「普通人不吃不喝二十年都買不到樓,所以樓價應該跌」等理論,在經濟學上並不成立,因為只有市場參與者才會影響價格,「塘邊鶴」就算罵到聲嘶力竭,就算樓價嚴重超越他們的負擔能力,也不會對市場帶來影響。只要市場上有人願意十萬元一呎買入,同時亦有人願意相同價格賣出,就算局外人覺得沒有道理,成交也可以順利完成。

結論︰估計樓價仍會在高位徘徊,特別是美國有機會減息,要樓價大跌確實非常困難,因為現在想買樓的人,真是比想像中要多,很多人都想買樓,這是塘邊鶴很難理解的事,但唔到你唔信;情況會繼續「價升量跌」,放盤業主愈來愈少,但價格企硬,導致可以成交都接近新高價,但成交數量就繼續維持較低水平。

決定樓價的升跌,是依靠「供應」及「需求」,政治因素通常是心理居多,影響時間較為短暫。