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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2019 年 06 月 14 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

領展業績公告 睇完覺得傷感

上周領展(0823.HK)發布了截至二零一九年三月底年度之末期業績公告。看了這份報告之後,我感到有點傷感。

回看領展(當時仍稱為領匯)在二零零五年十一月的IPO招股書,當時有一段「領匯之目標」是這樣寫的︰

「管理領匯之主要目標,是為基金單位持有人之每個基金單位帶來穩定分派,提供可持續長期增長之潛力。管理人擬透過多項投資及業務策略,將龐大且分布全港之房地產資產組合發揮最大效績及提高整體質素,以達成上述目標。」

這些目標,看起來頗漂亮吧?不過今天領展的管理層,估計應該忘記了以上的目標承諾,因為我在領展最新的業績公告中,看到以下的事實︰

(1)領展於去年底出售十二項物業給大財團,價格高達120億港元,售價非常靚仔,較2018年9月30日的估值溢價32.1%,錄得出售收益約27.61億港元。不過唔講你可能唔知,其實上一年賣得仲勁,完成出售17個物業,總代價229.90億港元,出售收益73.06億港元,而自2014年起計算,就一共賣出了56個商場及停車場,套現470億港元。

(2)賣到咁多錢,用來做乜好?就是將領展「國產化」,在上一個財政年度收購了北京羅斯福廣場和深圳怡景中心城,收購代價分別為人民幣25.60億元及66.00億元,加起來超過100億港元。若連同近幾年買入的內地物業,目前內地物業的價值,已經超過280億港元。

估計「賣家產」及「國產化」,應該不是領匯IPO時候的目標,但現在就是領展的重中之重,點解?點解?

我經常都對領展的租客說︰(1)如果你有租領展的舖位,就應該同時買入領展的股票,可以對沖一下風險;(2)如果領展加你租,你應該覺得感恩,因為起碼冇將你趕走,然後租給連鎖企業的大財團;(3)如果領展將你趕走了,然後租給大財團,作為香港人你也應該感恩,因為起碼冇將物業賣走,將這筆錢回歸祖國。

根據《房屋條例》(第283章)第4(1)條所訂房委會的宗旨,如果領展沒有變成REIT,房委會是需要遵守「確保為居民提供適合附屬於房屋的設施」的規定,包括提供零售商場和停車場,絕對唔可以將公屋商場賣走;但領展是私人機構,就唔使理甚麽房屋條例,將公屋商場變成私人企業擁有的商場,是絕對符合法律的,而將賣走的錢轉到內地買入資產,也是絕對合乎法律的。

領展將商場賣給私人財團後,結果會怎樣?加租已經算是小事,較嚴重是大業主以翻新為理由,要求商戶在數個月內交還舖位,搞到小商戶血本無歸,將整個場大量舖位丟空,然後大業主就可以收番個場,將小單位組合變大之後,再租給連鎖企業;另一招就是將整件貨拆售來賣,賺到億億聲,不知幾和味。

領展「賣家產」及「國產化」,應該不是領匯IPO時候的目標,但現在卻是領展的重中之重。