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主頁  > 時事  > 封面故事 2019 年 05 月 19 日

啟德地半年搶貴三成半 財團率先發達

市區靚地買少見少,造就啟德新區再誕生百億地王。會德豐(0020)、恒地(0012)及新世界(0017)等六大財團,上周以一百二十五億九千萬元奪得一幅住宅臨海地,每方呎樓面地價直逼兩萬元,不單短短半年間搶貴三成半,更打破今年初新地(0016)的紀錄,創下啟德跑道區以至整個九龍東地價新高。

定位做香港第二個商業核心區的啟德,面積超過三百二十公頃,涵蓋住宅、商場、酒店、寫字樓和旅遊休閒設施。其中商住用地只約佔一成四,餘下大部分屬社區及民生康樂設施,包括政府近數十年最大手筆的體育基建投資啟德體育園。

啟德不少民生項目其實仍未上馬,早着先鞭的財團已因地皮愈搶愈貴,率先成為大贏家。如負責興建及管理體育園的新世界,除合組財團投得三幅靚住宅地皮外,據知打算搞好體育園「省靚招牌」,然後在內地複製食大茶飯。而早年以超低價入場的嘉華(0173)和利福(1212),以及用「筍價」鯨吞中資海航四幅啟德地的恒地和會德豐,通通也是贏家之一。

新世界負責興建及營運的啟德體育園區,佔地達二十八公頃,政府總投資約三百億元,新世界有二十五年營運權,建成後將成為新地標。

經過逾半年調整,樓市又再癲狂起來。投行瑞銀甚至預言港樓因利息低供應少;加上受惠大灣區發展,要升足十年!

政經觸覺極為敏銳的大財團,亦齊齊由消極投地變為高價搶地。由於政府將未來十年公私營房屋比例調高至七三比,市區靚地買少見少。與觀塘及九龍灣商貿區定位做第二個商業核心區的啟德,已成為兵家必爭之地。

而早前政府將九幅私樓地皮轉作興建資助房屋,其中六幅位於啟德附近觀塘安達臣道石礦場,更猶如大削未來供應,間接刺激啟德地皮價值水漲船高。

整個啟德發展區是未來市區住宅供應重鎮,雖然區內民生項目只在趕工階段,但地皮卻愈賣愈貴,一眾一早在該區插旗的發展商成大贏家。

 

隨時四萬蚊呎起跳

其中位置最靚的舊啟德跑道區,短短半年已搶貴三成半。去年十一月,由會德豐、新世界、恒地和帝國合組的財團,率先以每呎約一萬四千五百元投得首幅跑道住宅地。當時市場估計落成後每呎索價最少近三萬元。

事隔半年,上星期四大地產商聯同中海外(0688)和華懋,再以每呎近兩萬元奪得另一幅跑道區臨海住宅地,成為啟德區新百億地王。市場估計落成後每呎平均索價最少三萬多四萬元。「對面海長實維港頌都賣緊四、五萬蚊一呎。呢幅萬九加埋開發成本,最少都賣到差唔多價。」泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說。

雖然啟德區內不少民生項目仍未上馬,港鐵(0066)沙中綫亦未知何時通車,隨着啟德地皮愈搶愈貴,一早在區內插旗的發展商,已率先變成大贏家。

當中新世界除合資擁有舊跑道三幅臨海靚地外,去年十二月聯同旗下新創建(0659)獲政府批出重頭項目啟德體育園的營運合約,並於上月底舉行動土典禮。負責擔大旗的新世界副主席兼董事總經理鄭志剛可說信心爆棚,明言體育園會成為香港和大灣區的新地標。

體育園面積達二十八公頃,集體育設施丶零售餐飲、健康設施和休憩空間於一地,並接連毗鄰的車站廣場、啟德及宋皇臺港鐵站,貫通園區內各項設施直達海濱。主場館以「東方之珠」為設計意念,可容納約五萬名觀眾,設有開合上蓋,可全天候舉行體育及文娛活動。體育園的行人通道將連接土瓜灣、馬頭角、九龍城及啟德內的新社區。

啟德體育園區上月尾正式動土,政府規定要在五十四個月內完工,即最遲要在二三年落成。

 

搞地標食內地大茶飯

啟德體育園源於○二年的東南九龍發展規劃研究。當年的遠景之一,便是把郵輪碼頭和體育館兩座臨海建築物,規劃成維港中心的地標。後來出現風風雨雨,體育園計劃一再拖延,甚至險些胎死腹中變成住宅用地。

經過多年諮詢,政府終拍板以公私合營模式營運體育園,最後由新世界及新創建合組的公司投得,有二十五年營運權,期間要自負盈虧。

由於體育園有長期收入,外界以為是「肥豬肉」,但根據協議,當中實有不少限制。例如項目最遲二三年要完工,否則每遲一日罰款四百三十萬。而主場館首五年每年最少要搞四十日體育活動,其後第六至十年每年要搞五十四日體育活動等。至於體育園開放給公眾的租場設施,場租更要受民政事務局監察和審批。

政府消息人士說,不會要求體育園營運商蝕本做生意,但亦不可能每項設施都賺錢,大原則是以賺錢項目補貼蝕錢項目。「估計賺錢主要喺坐到五萬人嘅主場館。根據合約,主場館三分二時間要做體育用途,三分一時間可以出租畀非體育活動,例如搞大型演唱會同賽事,營運商可以自行釐定收費。」

新世界不惜工本營運體育園,據悉其中一個算盤是「省靚招牌」,然後在內地複製食大茶飯。知情人士說,雖然近年不少內房發展商都大搞結合地產項目的產業園,「香港始終有品牌優勢,如果啟德體育園搞得有聲有色,未來就可以喺內地複製,對新世界攞項目好有幫助。」

會德豐旗下的OASIS KAI TAK首批開售呎價達兩萬,當中第二期首批折實要兩萬二千多元一呎。