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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2019 年 05 月 17 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

土地共享先導計劃

從財政預算案及各方面的數據,顯示今年私樓土地供應將會大幅下跌,例如2019-2020年賣地表只有十五幅住宅用地,較去年的二十七幅大減一半,港鐵物業發展提供的土地也不多,目前主要為黃竹坑站和日出康城,市區重建局項目就只有深水埗福榮街/東京街,再加上一些零碎的修訂土地契約、換地私人重建等項目,只夠興建一萬多個私樓單位,較以往數量大減一半。

今年土地供應大減,可以點算?估計政府在急切的環境下,將會盡快推行「土地共享先導計劃」,愈快愈好。

其實這計劃並不是新意,在2018年施政報告第21頁第68-70點提出,只是這半年沒有任何動靜,讓大家都忘記了︰當時林鄭在報告指出,私人發展商合共擁有超過一千公頃的新界農地,但發展進度慢到龜速一樣,過去五年城規會審議二十多宗改劃申請,最後過關只有七宗,面積只有十八公頃。

所以政府要推出新計劃,讓所有合資格的私人土地業權人,參加「土地共享」的申請。申請者需要在建議中說明如何透過提升基建、地積比率或改劃土地用途等方法,在其擁有的私人土地上建屋,而政府就會「分享」當中七成面積來興建公營房屋,其餘三成則撥歸土地業權人作私人發展之用。

例如某人有10,000平方呎的農地,參與計劃後得到5倍地積比率,即可建樓面50,000呎,額外40,000呎樓面就需要共享,其中七成即40,000 x 70% = 28,000呎用來建公營房屋,餘下面積就可建私樓,發展商需要繳付屬項目內的十足市值地價。

既然計劃講了半年多,為何到現在郁都未郁過?我認為主要有幾點困難︰(1)如果推出這個計劃,肯定有很多人大罵「官商勾結、明益發展商」,聰明的政府當然會等待逃犯條例之後,才點起另一火頭;(2)申請者必須依從所有適用的法定程序及土地行政機制,最難是城規會的一關;(3)改變農地作建屋用途是十分複雜的程序,除了規劃、道路交通、環境評估等主要問題外,還需要很多配套如水電煤、排水渠、排污系統、村民反對等,大發展商也不容易搞定;(4)在同一塊地皮上,有七成是公屋,將來點扮豪宅來賣?

至於大家最關心的問題︰農地有冇得炒?目前市場上有些農地的售價,逾萬平方呎都只是幾百萬元,可唔可以買番塊農地來炒一下,博將來賺個Double或Triple?

對於普通的小投資者,並不容易。

目前市價幾百元一呎的農地,大部分都沒有立刻改變用途的條件,而具備建屋條件、有道路交通及配套、較容易過到城規會的農地,市價要賣到兩三千元一呎,補完地價後的水位已經不多。根據政府的要求,申請者「須負責興建支援有關發展甚至能惠及當地社區的基建設施」,這是普通投資者很難做到的事情,單是要你在農地附近建一套排污排水系統,已經可以玩你一段很長的時間。

農地對於普通的小投資者來說,想買番來炒一下,並不容易。