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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2019 年 05 月 10 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

日出康城或白石角?

今年及明年新盤樓花的供應重鎮,絕對是將軍澳日出康城及沙田白石角,估計總供應量高達兩萬個單位。如果你想在這兩區買樓,哪一區較好?

首先看價錢︰目前樓價頗為接近,較同區市中心樓齡接近的樓盤(例如沙田市中心或將軍澳地鐵站附近),約低水兩至三成。如果看新盤的話,MONTARA首批折實平均呎價13,990元,加推到平均15,426元,而海日灣II首張價單平均13,774元,第二號價單平均14,857元。至於二手價格,樓齡八至十年的日出康城首都/領都/領峯/領凱等,平均實用呎價約萬二元,五年樓齡的緻藍天約萬三四;白石角的二手樓價,不同坐向的分別頗大,天賦海灣樓齡七年,第一至三期冇海景單位,平均價約萬二元,景觀較好可達萬五六元,洋房就要兩萬以上,三年樓齡的逸瓏灣,實用呎價最便宜約萬三四,景觀較好可達萬八元以上。

日出康城及白石角呎價低水,絕對是有原因的︰日出康城的配套及環境是最大致命傷,食肆及購物選擇偏少,港鐵繁忙時間5.5-7分鐘一班,非繁忙時間10-14分鐘一班,趕唔到一班車就有排等;附近曾擁有大面積垃圾堆填區(現在只接收建築廢料,冇乜臭味了),海景直望將軍澳墳場,環保大道好多塵,經常有泥頭車……我試過開車走一轉,回來時整輛車都鋪滿塵灰。

白石角的缺點,主要是配套及交通問題,樓盤大部分基座都沒有商場和地舖,購物主要集中在面積二萬八千呎的逸瓏坊地庫小商場(當中有一半是伊頓幼稚園),否則就要步行十多分鐘到科學園商場,但購物餐飲的選擇也不太多;交通是一大問題,未來十多年都應該不可能有港鐵站,巴士小巴路線也不太多,步行到最接近的大學站,露天起碼要行半個小時。

雖然日出康城及白石角各有缺點,但最重要的優點就是呎價平!一分錢一分貨,以同樣的價錢,在同區市中心買到兩房,這裡就可以有三房,再加上漂亮會所及新樓齡,對於Budget不太充裕的買家,如果不介意地點略微偏僻,確實是有點吸引力。

買哪一區較好?這要看你覺得環境或配套重要。雖然兩區都在海邊,都有海濱跑步徑及單車徑,但白石角吐露港絕對完勝Junk Bay,日出康城海景根本冇得比;不過如果你愛在周日睡覺,就要考慮白石角早上八點經常有很多比賽,每次規模逾千人在你屋企樓下。

如果你的重點是生活方便程度,日出康城有港鐵站,當更多樓盤入伙後,港鐵為了賺到更多的錢,肯定會將班次加密;佔地四十八萬平方呎的第七期基座商場The Lohas,有戲院溜冰埸酒樓超市,將於明年開幕。

如果你是投資者,就應該是日出康城較好,租客範圍會廣泛得多。近年全香港寫字樓都往東移,從中環金鐘移到鰂魚涌,然後再搬到觀塘至九龍灣,對於這些專業人士,租住將軍澳是一個很好的選擇,十多分鐘車程就可以返工;白石角的潛在租客就只有科學園,人數肯定少得多。

白石角吐露港絕對完勝Junk Bay,但白石角的潛在租客就只有科學園,人數少得多。