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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2019 年 04 月 26 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

全國樓市都升 但中山樓卻跌

近年中山樓盤在香港推得火熱,多個Selling Points包括大灣區概念、港珠澳大橋及深中通道等,將中山說成是政府在大灣區打造的重點地段,升值潛力真係無限!但點解從去年中到現在,中山樓價卻一直下跌?

根據中原粵港澳大灣區樓價指數,中山樓價在過去大半年,絕對是嚴重跑輸大市。回顧中山的樓價指數,港珠澳大橋在2018年10月24日通車,而中山樓價就在通車前兩個月達到最高峰,於2018年8月份升至113.36的高位,然後就一直下跌,到2019年3月份已經跌到103.86,較高位跌幅為8.4%。

反觀全中國的樓價,在過去一年就升得不錯。根據國家統計局在上周二發布的「七十個大中城市新建商品住宅銷售價格指數」,比較今年三月與去年同期的樓價指數,全部七十個城市都有得升(這七十個城市不包括中山在內),整體樓價平均升幅約為一成;當中升幅最厲害是西安、呼和浩特、大理、貴陽和丹東,樓價升幅分別為24.4%、22.8%、21.9%、20.6%和20.2%。

根據我多年的投資經驗,一項大型交通基建對樓價的影響,永遠是未建好前兩三年推動樓價飈升,建好前幾個月升到頂,建好後樓價就掉頭下跌。中山樓完全符合這個Pattern,樓價起步點約在三年前,當時平均樓價還只是數百元一呎,很多香港人錯過深圳及珠海樓市的升幅,於是一窩蜂跑到中山「追落後」,將中山樓買到貴晒;當地發展商看見擁來的港人,也將銷售重點放在香港,而並非中山同胞。

樓市有時像股市一樣,最先炒起通常是大藍籌,然後是二三線,再炒到四五線股。在九個大灣區的內地城市,深圳的樓價最早開車,在2015年升到傻咗,但2016年後就大幅放緩;然後由珠海接力,在2016年底至2017年初見頂,近兩年就跑輸大市;中山樓價三年前開車,大橋通車前炒埋最後一轉,然後就後勁不繼。

如何看待大灣區未來的樓價發展?從樓市的基本分析來看,通常導致一個地方樓價上升的動力,主要由兩個原因推動,包括(1)概念性的美麗憧憬,讓投資者產生幻想而引發的炒賣行為;(2)經濟發展導致人均收入上升,更多高收入的人搬到該地工作或居住,產生住屋需求再帶動樓價上升。對於中山的情況,推動力量屬於第一種,因為中山人口約330萬,不算是一個大城市,目前仍以製造業為主,例如電子產品、家電、服裝、燈飾、傢俬等,這些行業以工廠勞動工人佔最大比重,每月工資只有三千多元,怎可能租得起港人購買的中山樓盤?所以香港人買中山樓在當地放租,通常都是難過登天,就算可以成功出租,回報率都只有一厘。

中山的城市人口流動,主要包括兩類人,就是從更窮城市到中山工廠打工,或是退休老人,消費能力普遍較弱。所以在中山買樓,我們應該先想一想︰當大橋通車後,會有更多高收入人士搬到中山工作及居住,或只有更多中山人跑到香港一日遊?

中山樓價在過去大半年,絕對嚴重跑輸大市。