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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2019 年 04 月 19 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

沽自住樓等跌的悲慘故事

這是一個悲慘的故事︰某君是一位略有名氣的本地財演,在金融界打滾多年,除了正職的穩定收入,還有報紙雜誌等多個專欄,累積不少師奶亞叔粉絲,每月整體收入加起來有三四萬元,與老婆住在港島區一個兩房單位,每日都有得飲咖啡,算是典型的中產階級。

雖然某君每天都教人炒股票,但私下投資成績卻不堪入目,基本上輸多贏少,銀行戶口空空如也,每月卡數總是不能還清……但他卻從沒有懷疑本身的能力,覺得自己的分析是全宇宙最好,只是市場走勢錯誤,不跟着正確的方向來運作。

樓市在二零一一年的時候,回升至九七的歷史高位。某君經過詳細的分析,得出以下結論︰

「香港樓價升幅過高,開始與負擔能力脫節,普通市民要不吃不喝N年才可以買樓,政府推出辣招打擊樓市,金融海嘯應該還有第二波,美國印銀紙不能長久解決問題,歐豬國家肯定破產,中國經濟會有重大風險(下刪999字)……所以結論是︰樓市上升只是泡沫,很快就會爆。」

於是某君身體力行,將自住單位以六百萬價格賣出,較買入價大賺七成。他將賣樓的錢減去按揭貸款,一筆過拿到四百萬的現金,買了一架名貴跑車,再以每月四萬元的租金,在半山租了一個三房無敵海景單位,買了很多名貴傢俬,每天都吃和牛,喝貴價紅酒,過着非常Happy的生活。

媒體有報道他賣樓賺錢的新聞,讓他覺得自己是一個樓神,在報章上寫多了看淡樓市的文章,成為半個樓市專家。他堅持樓市很快就會暴跌,到時等樓價回落後重新上車,就可以買下這個半山單位。

可惜事與願違,樓價繼續愈升越愈,但他仍堅持自己的看法,寫出更多看淡樓市的文章。他租了幾年樓之後,手上現金差不多花光,業主也持續加租,於是只能搬回山腳的兩房單位,但每月仍花上超過一半的薪金。

到了二零一六年,樓市終於出現下跌。某君很高興地對老婆說︰「我的預測終於對了!樓市很快就爆,我們可以買番樓了!」但老婆卻冷冷地說︰「爆你個頭,或是血管?我們以前賣出六百萬的單位,近期跌了都要八百萬,請問爆咗邊忽?」某君︰「我係專家,不用擔心!根據XYZ的原因(今次下刪1999字),樓市肯定會再大跌!」

光陰似箭,轉眼到了二零一九年。他們連續租了八年樓,共付出了三百多萬租金,還要愈搬愈細愈遠,現在已搬到新界的村屋。而當時賣出的物業,現在市價已經升到千二萬。

這個故事教訓我們︰(1)不要高估自己或專家的預測能力;(2)不要因為預測樓價下跌而沽出自住樓。以我自己為例,股市預測準確度只有六成,有四成是錯的;在一年多前我也預測樓價會出現較大調整,結果也與我的預測不符。預測就是預測,無論是你自己或是專家,都不可能100%準確,所以不要因為預測樓價下跌,就將自住樓拿去賭博,否則估錯就會好大鑊。

預測就是預測,上述故事教訓我們不要因為預測樓價下跌而沽出自住樓。