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主頁  > 時事  > 封面故事 2019 年 03 月 17 日

年半大灑五百四十億擸地 新地變新「樓市大好友」

過去數十年的地產市場,誰對香港最有信心,在樓市人退我進,今日就最發。八十年代初中英展開香港前途談判而股樓皆冧,已故信和(0083)創辦人黃廷方卻勇於高價搶地,面積拍得住當時的新地(0016),「樓市大好友」因而得名。

前特首梁振英上場後接連推出辣招遏抑樓市需求,加上中資大舉來港搶地,一度「嚇窒」城中大孖沙放軟手腳投地。及至特首林鄭月娥上場,一七年中破天荒成立覓地小組,變相揭開政府短中期「無地」的底牌。加上政府自己火上加油,將未來十年公私營房屋比例調高至七三比,刺激原本已轉勢回落的樓市,再度蓄勢爆上。

一眾政經觸覺極為敏銳的大型發展商,亦齊齊由消極投地變為高價搶地。當中以「大地主」新地信心最為爆棚,短短一年半頻頻以破頂價「狂咬」五百四十億地皮,幾乎佔了集團近十年擸地資金的一半,強勢取代信和變新一代「樓市大好友」,亦成為近年交稅最多的地產商。

新地信心爆棚,短短一年半頻頻以破頂價狂掃五百四十億地皮,幾乎佔了近十年擸地資金一半,包括啟德新地王,強勢取代信和榮升新一代「樓市大好友」。

農曆新年前後,被地產界形容為新一代「樓市大好友」的新地接連出手,奪得兩幅住宅地皮。先是斥資約一百一十二億投得啟德海景住宅地,每方呎樓面地價創下啟德跑道區新高,亦是集團去年五月以超過二百五十一億元奪得啟德新地王後,另一幅百億地王。

至上月中,新地再擊退多個本港大型發展商,以超過六十三億元投得白石角住宅地皮。每方呎樓面地價六千六百四十六元,逼近市場估值上限。

新地過去一年半「大包圍」全速搶地,單是上個財政年度賣出的十五幅官地已擸了近六成,盡顯「大好友」本色。除住宅外,還有長沙灣臨海純酒店地王,以及由旗下新意網(1686)以創新高地價奪得的將軍澳工業邨數據中心。新地顯然對本港地產以至經濟前景都相當有信心。

 

土儲成本低出價勇

不過,旁邊爭輸地皮的發展商則紛紛嫌貴。資深投資者林一鳴說︰「大發展商擁有大量現金,財雄勢大,唔使問銀行借錢。中小型發展商尤其好難鬥得贏,只可以爭大發展商唔要嘅蚊型地皮。」

對此,新地聯席主席郭炳聯在中期業績會上笑稱︰「以我哋每年賣四百億樓計,都要補返啲地。補返咁上下,先夠嘢畀同事做。內地發展商年年賣樓一千億嘅,佢哋競爭好厲害!」

今個財政年度上半場,新地在香港的合同銷售金額超過四百三十億,已經衝破高層定下的全年賣樓目標,估計埋單將創下集團銷售新紀錄。

單計住宅,新地年內準備推出的項目,包括東半山司徒拔道18號第一期、西九龍匯璽III、屯門御半山第二期,以及海榮路住宅項目第一期等,還有貨尾如北角海璇。「新地高層好有信心,話未來每年賣樓起碼超過四百億,最少佔兩成住宅市場份額。」一名地產分析員說。

自一六年私樓售價指數創出新高起計,樓價指數至去年中一度累積飆升超過四成半,直至去年第三季才稍為回落。擁有大量樓盤和土地儲備的新地「奇貨可居」,自然成為超級大贏家。

翻開新地最新業績,物業銷售毛利率由一八年度中期的四成,增加至今年上半年的四成半。例如賣到四、五萬元一呎的北角海璇,新地一二年以「死雞價」每呎九千三百多元投得。翌年再下一城,僅以每呎約七千元投得毗鄰的北角邨酒店地皮,真箇賺到笑。

一名熟識新地的發展商高層說︰「佢哋大部分資產喺香港,無可能唔睇好樓市。高層每次出嚟梗話樓市健康平穩。新地嘅土地儲備成本低,近年出價比唔少發展商勇,因為就算一、兩幅唔好彩摸頂,『溝淡』咗仍然係平。相反愈少地嘅發展商愈無得溝貨,高追摸頂就好大鑊!於是形成靚地愈嚟愈集中喺幾大發展商手上。」

新地極有信心未來每年賣樓起碼超過四百億,最少佔兩成住宅市場份額。副董事總經理雷霆(左)指今年一月推售的土瓜灣Downtown 38已沽清。

 

郭老太密密增持

新地固然成為樓市大贏家,掌舵人郭老太過去大半年在低位密密增持,一樣賺開巷。去年四至七月,郭老太合共十次增持新地,平均價一百零五元;九月單月已達八次;十月更急增至十三次,最低價九十九元八角,至今累積斥資超過十一億元。其後新地股價由低位大幅反彈,一度累積飆升超過兩成,連同中期派息相當和味。

本港樓市自○八年金融海嘯後步入大牛市。過去十年,新地在芸芸本地發展商中最為進取搶地,一共奪得三十一幅地皮,涉及資金過千億。不過當中幾乎近一半金額是林鄭上任後才「狂擸」,合共斥資約五百四十億。

除狂掃招標地皮外,為配合林鄭增加供應的目標,新地去年就馬鞍山西沙公路西貢十四鄉超大型住宅項與政府達成補地價協議,涉及金額達一百五十九億,佔地七十六點四公頃。住宅單位達九千五百個,成為近年最大型的發展項目。

新地聯席主席郭炳聯在中期業績會上表示集團每年賣四百億樓,要補充土地儲備,又指市場競爭好厲害。