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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2019 年 03 月 08 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

物業投資要看區域人口增長

我們投資物業的人,除了看市場整體走勢之外,分析人口分布趨勢也是非常重要的。當你知道在未來哪一區會更多人住,就可定下適當的物業投資策略。

對於人口分布推算,政府規劃處做了詳細研究,分析不同區域的土地及房屋供應,推算出從現在到二零二六年,香港分區人口的推算數字。政府在這方面擁有詳細數據,所以這個推算絕對有參考價值。

在全港十八區之中,哪一區人口會增長最多?答案是北區,人口增長率27.6%,從31.81萬人增至二零二六年40.58萬人,較全港同期5%增長率(從745萬人增長至783萬人)要高出幾倍;第二位是深水埗(15.9%),然後是大埔(13.7%)、屯門(13.5%)及西貢(11.5%)。有些人以為大嶼山有東涌新市鎮擴展、容納數十萬新增人口的「東大嶼都會」,以及欣澳及小蠔灣的發展等,人口增長應該很勁;但其實大部分都在口噏階段,未來十年都唔係有好多樓俾你住。

第一位的北區有粉嶺、上水、打鼓嶺及沙頭角,包括近期爭議最大的粉嶺高球場;當中的粉嶺及上水區域,已經有不少新樓興建計劃,而造價超支一倍(由原定的一百六十二億元,最後升至三百三十七億元)的蓮塘口岸,也會在今年中完成。蓮塘口岸新建連接道路全長十一公里,包括逾四公里長的龍山隧道,將會貫通粉嶺公路和口岸,對該區人口發展帶來重大影響。

深水埗區包括長沙灣、荔枝角、蘇屋、石硤尾等,一直給人的感覺就是香港最窮的區域,也是最多老人的區域;但近年已經慢慢轉變,荔枝角四小龍屋苑一帶住滿中產,帶動附近工廈轉型零售,然後整區就旺起來了,有點像觀塘的翻版。至於南昌站附近的一帶,隨着西九龍填海帶來大面積用地,也會興建很多新樓;就算是深水埗中心位置的老舊區,也開始一棟一棟的重建,引入年輕一輩入住。知道哪一區人口增長最快,物業投資策略該如何部署?影響最大應該是地舖投資,當區域愈來愈多人住,而新搬來主要是年輕中產家庭的話,對區內消費需求將會上升,帶動舖位租金收入;當然投資地舖的最大敵人,是大型商場及網購,所以要選擇避開這兩大對手,重點是住宅區內的民生舖。

另一個考慮就是區內的工廈。香港工業基本上已經死得七七八八,但如果區內有更多年輕家庭搬入,工廈變身零售就可以將價格推高,租金隨時可以翻倍;北區的工廈很少,但深水埗長沙灣區卻有很多,如果你在十年前錯過了觀塘,這可能是一個機會。

至於人口下跌最多的區域呢?冠軍是灣仔區,人口將會下是15.5%,然後是中西區(-13.3%)、油尖旺(-11.7%)、東區(-6.5%)及荃灣(-2.7%)。這都是最早年代發展的區域,但現在已經老化,未來政府也不可能有很大的發展計劃。隨着人口的減少,這些區域零售物業的投資前景,將會及不上新發展的區域。

第一位人口增長的北區,影響最大應該是地舖投資,有助帶動舖位租金收入。