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主頁  > 時事  > 封面故事 2019 年 02 月 24 日

納米樓驚現蝕讓減租潮 兩大「龍床盤王」爆劈價戰

農曆新年剛過,細絕全港的兩大「龍床盤」即蓄勢劈價對撼。近年以「AVA系列」納米樓聲名大噪的盧華家族,上周搶先推出最細單位只比屯門菁雋大「一呎」的「市區龍床盤」長沙灣AVA 228。首批平均呎價折實一萬九千四百○二元,「平」過兩年前同系的長沙灣AVA 61。

原本重推在即的滯銷「龍床盤始祖」菁雋隨即封盤。市傳發展商佳源國際(2768)和「舖王」鄧成波果斷重整銷售策略,準備「劈價」截擊。菁雋去年底開售,當中面積一百三十一方呎的單位,呎價高達二萬一千七百五十六元,貴過AVA 228首批最貴呎價二萬一千五百元。

兩大龍床盤大王減價出貨,對納米樓有一大啟示:近年發展商趁樓市癲狂,動輒以高於同區大單位三成以上超高呎價推售納米樓。隨着納米樓供應激增,已驚現「人踩人」式劈租潮。「劏房之城」紅磡環海.東岸、黃大仙鑽嶺等更錄得二手蝕讓個案。用超貴呎價掃納米樓的業主,不單隨時慘變樓蟹,甚至淪為負資產一族。

「樓神」長實執董趙國雄早前唱淡納米樓今年有機會大跌三成。農曆新年後他維持今年樓價或下跌一成預測,細單位調整幅度有機會更大。

長實(1113)執董趙國雄早前唱淡納米樓今年有機會大跌三成,直言二百多呎單位空間太細,根本「唔啱人住」。雖然農曆新年前後,樓市在息口飆升陰霾漸退,以及發展商紛紛低價開盤之下乍現小陽春,不過「樓神」維持今年樓價或下跌一成的預測。由於市場即將有大量細單位供應,此類物業調整幅度有機會更大。

言猶在耳,細絕全港的兩大納米「龍床盤」蓄勢爆發劈價戰。近年以「AVA系列」納米樓賺到盤滿缽滿的低調投資者盧華,上周一突然上載旗下長沙灣納米新盤AVA 228的樓書,成為豬年頭炮新盤。

至上周四情人節,樓花期長達三年的AVA 228急不及待開價。首批五十伙折實平均呎價一萬九千四百○二元,比兩年前同系長沙灣大埔道AVA 61賣「平」百分之四點三。當中實用面積一百五十一呎單位扣除百分之十二優惠,最低入場費二百八十萬,呎價一萬八千五百六十三元,時光倒流到兩年前。

被戲稱「市區龍床盤」的AVA 228,最細單位面積一百二十九呎,「剛剛」比屯門菁雋大「一呎」,對樓奴來說頗為黑色幽默,由近年經常負責賣樓的盧華女兒盧文德擔大旗。該盤位於長沙灣大南街,當年收購成本約四億元,總樓面約四萬三千方呎。項目提供一百六十伙,每層八伙,七成間隔屬開放式,餘下為一房單位。

近年經常負責AVA系列賣樓的盧華女兒盧文德上周現身記者會信心爆棚,認為不少上車客對細單位有需求,集團只是百貨應百客。

 

草根富豪炒樓起家

根據差餉物業估價署統計,未來納米樓數量勢將激增;加上政府推出五二折居屋後,近日有調查指僅一成三上車客打算購買劏房單位。市場對納米樓的熱情正急速降溫。
華懋銷售部高級銷售及市場經理陳慕蘭說︰「納米盤供應太多已經飽和,租金冇上升空間,買咗嘅業主好難有高回報,我哋唔傾向做。其實納米盤唔啱兩口子家庭,生咗小朋友已經唔夠住。」

雖然今次AVA 228低價開盤,除獨家代理美聯以外的經紀卻紛紛唱淡。一名地產代理高層直言︰「市區又點,只係總價平,呎價仲係貴。o依家劏房盤好難賣,所以唔太睇好銷情。」

不過盧文德上周現身記者會時仍然信心爆棚,認為不少上車客對細單位有需求,「我哋係百貨應百客。」

今次點起納米樓減價戰火頭的盧華身家少說有數十億,一向低調神秘。即使近年「AVA系列」賣到風生水起,幾乎都是推女兒盧文德到台前揸弗,自己繼續隱身。年約七十歲的盧華出身草根,是上一代典型白手興家的炒樓老手,深水埗和長沙灣一帶更是他的發迹地。

六十年代尾,盧華在深水埗開設永成地產,成為區內第一間地舖代理。七五年後他開始炒賣生涯,不斷累積物業,九十年代轉趨活躍,至今先後掃入過百項物業,上至豪宅紅山半島、尖沙咀地舖,下至工廠甚至砵蘭街舖位都有興趣。

「劏房之城」紅磡環海.東岸不單出現劈租潮,早前二手市場更流下蝕讓第一滴血。

 

收舊樓變身發展商

盧華多習慣一炮過「現兜兜」找數。「其實佢有啲投資同老友合作,好似同永光地產譚逢敬掃過北角木星街永昇中心等。」一名經紀憶述。

九八年金融風暴政府「打大鱷」前夕,盧華斥資七億五千萬向麗展(0488)購入尖沙咀加拿芬廣場全幢商廈,震驚市場,令他廣受注目。不過此役之後香港股冧樓散,盧華亦沉寂下來。及至○三年沙士前後,他再度高調入市撈底,如大手掃入貝沙灣單位,一年內斥逾三億以「沙士價」狂掃多項物業。

隨着中央推出自由行,刺激購物核心區樓上舖需求。○六年盧華趁機將尖沙咀加拿芬廣場變身銀座式商廈。現時旗下AVA的示範單位亦設於加拿芬廣場內。同年他斥資近二億七千萬掃入中環利東大廈全幢。早前傳出獲財團以近十億洽購,他亦不願割愛,可說富貴逼人來。

○七年盧華見市區靚地買少見少,出現「麵粉貴過麵包」,於是更積極向舊樓埋手收購。金融海嘯後中美大舉放水,本港樓市步入大牛市,善於把握時機的盧華於是部署自行發展住宅項目。結果他跟宏安(1222)老闆「街市大王」鄧清河一樣,時勢造英雄下成功轉型發展商,專攻細單位和納米樓。

一四年底,盧華推出頭炮西營盤單幢盤AVA 128,三周內沽清六十三伙,套現三億。其後一系列納米盤如佐敦AVA 62、馬頭角AVA 55及深水埗AVA 61等雖然愈「劏」愈細,呎價愈來愈貴,卻乘着樓市發癲而賣個滿堂紅。