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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2019 年 02 月 22 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

哪類物業價格升幅最多?

考考你︰在過去二十年的香港,以下哪一類型物業價格的升幅最多?

(1)住宅

(2)寫字樓

(3)零售業樓宇

(4)分層工廠大廈

相信很多人都會估是「零售業樓宇」(即街舖及商場舖),因為我們經常說「一舖養三代」,舖位起步價格以千萬計算,甚至是億億聲,貴到嚇死人!所以價格升幅最高的物業,應該是零售舖吧?錯。答案是︰分層工廠大廈。

根據差餉物業估價署一九年二月的〈香港物業報告︰每月補篇〉,紀錄了四種物業的售價指數,全部以九九年的100作為起點,到了一八年十二月的時候,住宅的售價指數為358.4,寫字樓是569.5,零售業樓宇是593.2,而分層工廠大廈的指數是906.3!即是分層工廠大廈在過去二十年,價格升了九倍,較舖位升幅贏了好幾條街;升幅最少就是私人住宅,在二十年內只升了三倍多。

過去二十年,分層工廠大廈的升幅最勁。原因是投資者將工廈變身,將價格推高。

香港差不多已經沒有工業,為甚麽工廈的升幅反而最高?其實這就最主要的原因。因為香港工業愈來愈少,於是投資者將工廈變身,將價格推高,例如在二十年前,東九龍一帶觀塘至九龍灣的工廈,基本上都是工業營運或貨倉用途,但現在很多都變成辦公室及零售用途,價格自然升值N倍;目前觀塘數十年樓齡的殘舊工廈,普遍都要六千至八千元一呎,較新或改裝成劏房每呎更要一萬多元,而這些工廈在二十年前的價格,就只需要幾百元一呎。

至於舖位的升幅,其實做過冠軍,不過要計算到三四十年前了。如果從八○年開始計,住宅相對八○年價格升了18.0倍,寫字樓10.4倍,零售業樓宇21.9倍,分層工廈16.7倍。

以上各類物業升幅的現象,可以從經濟發展的軌道解釋。香港經濟於七十至九十年代起飛,市民平均工資大幅上升,口袋中的錢多了,自然就會捨得花費,推動零售店舖賺到更多的錢,舖位價格也不斷上升;但在九七以後,香港人工資升幅大為減慢,消費增長也比回歸前慢了很多,再加上最近的十多年,街舖面對兩大勁敵,包括網上購物人數不斷上升,以及更多市民喜歡行大型商場而不是地舖,導致地舖在過去幾年的價格,完全跑輸香港其他物業的升幅。我估計這個趨勢是很難改變的,地舖生意愈來愈難做,就算我個仔有時也喜歡用外賣Apps多過出街吃飯;所以作為投資者的我,就算看見減價蝕讓的地舖放盤,暫時都不會考慮購買。

至於租金升幅方面,同樣以九九年的100作為起點,到了一八年十二月的時候,住宅租金指數為193.3,寫字樓是256.1,零售業樓宇是189.0,而分層工廠大廈的指數是204.1,即是寫字樓租金升幅跑贏。點解?這是很容易解釋的,因為住宅以業主自住佔多,民生區街舖也有不少是幾十年前買落自用,部分開工廠的人也會買工廈……但開公司的人,就絕大部分都是租,買寫字樓開公司的比例,是各類物業中最少的。所以寫字樓租盤需求比買盤為多,租金升幅就最高了。