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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2019 年 02 月 08 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

買樓收租投資策略

在香港買樓收租投資,對於現時的環境,真不算是一個很好的想法:香港樓價已經升到全宇宙最貴,博樓價再升有點困難,租金回報率亦不算很高。

但對於很多人來說,如果選擇買股票,多數人都是輸多贏少,放銀行定期息率太低,買金又成世都好似唔係好升,債券又唔係好識買……結果香港人的傳統智慧,最後又係走去買磚頭。

假設如果你決定買樓收租,應該如何選擇?

很多人立刻想到一大堆因素,但根據我的經驗,因為目的是收租,最重要當然從收租這方向去考量,包括(1)是否容易租出;(2)能否找到好租客,交租穩定;以及(3)收唔收到好的租金回報。所以要想一個問題:在香港的環境,哪些地方最受租客歡迎?

如果在三十年前,最好租客當然是外資公司派來的鬼佬員工,租金由大公司支付,肯定唔會欠租。他們主要在中環上班,中級職位愛住在半山干德道及羅便臣道,貪可以通過半山行人電梯上班;而較高級的鬼佬員工,習慣了外國生活環境,會選擇淺水灣的豪宅,每天開車或公司司機接送。對於這些外資員工,租金貴不是一個問題,反正是公司支付,只要住得Happy就可以了。

但在三十年後的今天,情況就完全相反,特別是半山及淺水灣的豪宅,收租回報率隨時只有一厘多,是各種物業中最低的回報!因為這些外國派來的員工,在九七後已經大幅減少,高級職位由香港人或內地人取代,而他們很少有租金津貼,所以需求大幅減少,原本在三十年前最好租的物業,現在反而回報率最低。

今天要收到好租,我們應該先問:目前香港誰人最需要租樓住?應該是每月家庭收入在兩萬到五萬元的一群。如果收入五萬或以上,已經有能力買樓,租樓需求較為有限;至於每月收入只有一萬多元的人,可能選擇跟阿爸阿媽住,自己搬出來負擔太辛苦,唔交租的機會也較高。

第二點就是年齡組別,最多應該是三十多歲的一群;二十多歲仍然跟着父母,沒有太多搬出來的動力,直至到了三十多歲,到了結婚及生孩子的年齡,有獨立居所會較為方便,不用奶奶與新抱每天打架。

整合以上兩個重點,最好租的物業應該是:(1)一萬多到兩萬元租金,佔每月入息三到四成;(2)面積最小要三四百呎,兩公婆或男女朋友(或男男、女女朋友)兩個人在一起,都起碼夠住;(3)交通方面,最好數分鐘可到地鐵站,方便放工。

那麼最唔好租的物業呢?最低回報是老遠的豪宅,愈靚租金回報愈低;因為這些浪漫的環境,人生到了一定階段,就會被其他因素取代。例如每晚看着美麗的海景,但阿仔要每朝五點幾起身,然後六點幾上校巴返學,你也要神咁早起身返工,就乜嘢浪漫氣氛都冇晒。

納米樓也唔好得幾多,因為小家庭根本不夠住。所以現在市場已經告訴大家,納米樓業主不斷減租,將租金愈壓愈低,估計應該有排跌。

現時在香港,租值最低回報是老遠的豪宅,愈靚租金回報就愈低。