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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2019 年 01 月 25 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

納米樓租金回報急跌

近期有多個納米盤開始收樓。由於很多買家唔係自住,一窩蜂地放出租盤,搞到租金回報跌得慘淡,較半年前租值低了三成;估計未來還有兩成下跌空間,或甚至長期租唔出去。

根據市場數據,今年首季約有6,000個單位入伙,當中一半是納米面積,是香港有史以來最多納米盤入伙一季。在眾多新推出的納米盤中,最厲害是被喻為「劏房之城」的環海.東岸,一共提供1,008個單位,當中超過90%單位屬於納米戶;啟德也是一個重災區,入伙單位包括嘉匯、龍譽、天寰等,提供接近千個納米單位,也是在同一時間逼爆市場。

納米盤在半年前放租的時候,租金回報還算是頗理想的,一個市區200呎的納米單位,當時可以租到13,000至14,000元;但由於近期供應太多,就算未入伙都開始預簽租約,租金普遍已經壓穿10,000元的大關,到今年一月後更出現「人踩人」的情況,入伙後同一時間放出租盤,但市場根本冇咁多人鍾意租納米樓,於是業主只好不斷減租,將租金愈壓愈低。

以環海.東岸為例,樓盤每層設36伙,擠迫程度勁過七十年代公屋,發展商說這是紅磡樓盤,但我看完地圖之後,覺得那裏應該算是土瓜灣。樓盤在三年前開售的時候,發展商推出只需5%訂金的「開心直通車」付款計劃,樓價5%首期就可以上車做業主,吸引了640位買家採用,估計很多都是買來收租;現在大家一起放盤,叫租價已經壓穿一萬元,估計應該仲有得跌。

啟德嘉匯租盤及已租出單位,佔全盤比例高達三成,近期平均呎租只有三十多元,一個348平方呎的單位,數月前預租市場價17,000元,現在就跌到13,000元;南昌站匯璽發售時折實平均呎價超過25,000元,實用面積270呎單位租金13,000,租金回報率約為兩厘。

納米盤租金回報率偏低,除了供應氾濫之外,更重要是發售時的平均呎價,較同區大單位高了三成以上,例如半年前在屯門推售新盤,大單位平均實用呎價賣萬三四,納米單位竟然夠膽賣兩萬元!這是政府辣招後的奇怪現象,在未有辣招之前,通常面積愈大景觀就好,於是三房單位平均呎價會高於兩房,兩房高於一房;但辣招推出之後,換樓人數大幅下跌,買大單位的人數減少,600萬以上樓價最多只能借六成,1,000萬以上更只能做五成。於是平均呎價就反過來了,同區納米樓呎價高於一房,一房高於兩房,兩房高於三房。以沙田第一城為例,在去年中最高位的時候,實用面積853呎的三房加工人房成交價1,000-1,100萬,688呎三房約800-900萬,每呎平均價都是12,000-13,000元;兩房成交價約700萬元,平均呎價15,000元;至於最細284-304呎的單位,成交價500多萬,平均呎價16,500-18,000元。

在去年中的時候,同一個屋苑納米單位,平均每呎賣貴三成,但今天大家開始發現,原來唔係咁多人要住納米樓,於是這個差距開始縮窄,買了納米樓的人開始叫慘。

近期有多個納米盤開始收樓, 一窩蜂地放出租盤,較半年前租值低了三成, 估計未來還有兩成下跌空間。