樓市近月大吹淡風。其中「納米樓」泡沫高潮「龍床盤」屯門菁雋，開售後只賣出區區兩伙，銷情極為慘淡。

過去一、兩年發展商密密沽出過萬伙納米樓，明年仍有數千伙蓄勢掟出市場。現時樓市逆轉，供應泛濫兼呎價超高的納米樓勢成跌市重災區。「樓神」長實（1113）執行董事趙國雄亦罕有發出「預警」，估計納米樓明年有機會大跌三成。當中選用發展商高成數按揭，甚至毋須入息證明和通過壓力測試都借到的「呼吸PLAN」業主最為高危。

借盡高承數按揭買納米樓上車的「樓奴」，原以為樓價有升無跌。當享受完發展商首三年低息優惠後，大可轉向銀行上會。隨着納米樓泡沫一觸即爆，業主有機會因銀行估價不足無法轉按而捱貴息。更大鑊的是，市場一旦因加息而掀起納米樓拋售潮，這批高價接貨的業主分分鐘因樓價大跌而淪為負資產。

長實執行董事趙國雄直言納米樓樓價將跌三成，意味不少用高成數按揭買了納米單位的業主或成為負資產。

信置（0083）與華置（0127）及市建局合作發展的觀塘新盤凱滙，上周推售首輪四百八十八個單位，售樓處出現近日少見的人龍。

凱滙雖然屬遠期樓花，但因為是繼麗港城後觀塘多年來罕有大型新盤；加上首批單位折實平均實用呎價「僅」一萬七千三百多元，被形容為較東九龍啟德新盤今年平均成交呎價約二萬四千元「低水」約三成，結果一天內被搶購一空。

眼見市場受落，信置即加推二百八十伙。不過由於明年有大量新盤排隊搶客，加上一手空置稅殺到，信置亦未敢大幅加價賺到盡。新價單只輕微調高百分之二至四，總之務求速速去貨，鎖定回籠資金。

有人歡喜有人愁。比凱滙早一步開售的納米「龍床盤」屯門菁雋共有三百五十六伙，發展商佳源國際（2768）首輪只推出七十三伙，平均呎價接近一萬七千元，拍得住凱滙。當中面積一百三十一方呎的開放式單位，每呎居然索價二萬一千七百五十六元，貴過港島藍籌屋苑太古城，叫人咋舌。

由於菁雋遠離市中心，加上呎價貴絕屯門區，而佳源又未有如其他發展商提供高承數按揭「幫」準買家上車，銷情慘淡自是意料中事，至今僅賣出區區兩伙，與凱滙熱爆銷情差天共地。

樓市過去幾年一直火熱，納米樓因入場費較低更加㷫烚烚。最早一批入市的業主個個賺到笑，羨煞一眾苦候上車的樓奴，刺激納米樓愈來愈好賣。發展商順勢以超高呎價推售，漸漸出現細價樓呎價竟然跑贏大單位的荒謬現象。資深分析員林一鳴直言︰「納米樓嘅出現係香港嘅悲哀，益晒發展商。間細啲呎價就比市價賣貴三成，好畸形！」

信置、華置及市建局合作發展的觀塘凱滙，以平均呎價約萬七元開盤，成功搶去市場焦點。

樓神唱淡納米樓

與此同時，納米樓亦愈劏愈細，個別新盤細單位佔總單位比例甚至高達八成，並逐步由市區擴散至偏遠非核心區如屯門、元朗等。然而好景背後，樓市已脫離大眾負擔能力，在高峰上搖搖欲墜。隨着「息」魔來襲，陰霾慢慢籠罩樓市。近年供應泛濫兼以超高呎價開賣的納米樓首當其衝，泡沫大有一觸即爆之勢。

就在樓市轉勢之際，有「樓神」之稱的長實執董趙國雄近日在飯局上罕有發出「預警」，估計在中美貿易戰短期難以解決下，整體樓市明年有機會下跌兩成，納米樓的跌幅更可能高達三成。當中以偏遠地區的納米盤壓力最大，旋即一石激起千層浪。

「樓神」更語重心長說，選用發展商提供的高成數按揭，甚至毋須入息證明和通過壓力測試的「呼吸PLAN」業主最高危。「買家如在現時樓價回落收樓，恐怕有機會面對銀行估值不足，做唔到按揭嘅危機！」

發展商為求吸盡市場購買力，近年不單將新盤「劏」成百多兩百呎的納米樓「㩒」低入場費，以符合六百萬元以內可借足八成的按保門檻。為應對金管局不斷降低按揭成數，以及收緊供款佔入息比例的壓力測試，企圖阻撓未夠實力的市民上車，發展商三年前開始紛紛推出高成數按揭，力「谷」準買家入市。

九建旗下的環海·東岸，一梯三十六伙，最細單位只有一百九十四呎，被譏為「劏房之城」。