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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2018 年 12 月 21 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

兩年後新樓供應得番萬幾伙

從各方面的數據顯示,估計香港新增私樓供應的數量,在兩年後二○二一年將會跌到一萬多伙,然後在二○二二年後將會更少。

當然這個計算,已經考慮很多新推出樓盤的面積,都只是百多呎的納米單位。如果不是這樣的面積,相信新樓的供應量,可能連一萬伙都沒有。

起樓是需要一定的流程。根據政府官方文件《長遠房屋策略》,從生地到落成樓宇,需時約11至14年,當中規劃及工程研究約3年、詳細設計研究3至4年、地盤平整工程2至3年、樓宇建設及基礎設施建設3至4年等;即是今天開發一片新的生地,十多年後才有樓住。

根據以上的流程,我們嘗試一層一層地看數據。

第一層往上看的數據,是新樓建築工程的開工數量。這可以看屋宇處每月統計報告「上蓋建築工程動工通知」,從一五年至一七年期間,動工住宅單位數量為18,152、20,842及22,726個,加起來共有六萬多,樓花在目前至未來一兩年推出市場,成為一批較大的供應;但到了一八年一至九月,「上蓋建築工程動工通知」就只有9,759個單位,估計一八全年只有一萬五千個單位以下,遠較過去三年要少。

再往上看多一層,是「已批出土地並可隨時動工」的單位數量,可看運房局「私人住宅一手市場供應」的季度報告。在一七年九月的時候,已批出熟地可動工的單位有31,000個,但今年九月就只有18,000個;屋宇處的報告顯示,同期建築工程動工通知有16,150個單位,那麼過去一年新批出熟地可動工的單位,就只有幾千個了。

再看發展局今年三月的「2018至19年度賣地計劃報告」,政府在一七至一八財政年度,住宅用地共提供了25,500個單位,但預期一八至一九年度就跌至15,250個。於一八年四月至十二月期間,賣地只提供了可建9,840個單位的土地,在數字上也是偏低。

在上一個財政年度,通過修訂土地契約/換地私人發展/重建項目提供的土地單位多達15,240個,是歷史上的新高,但這數字只有上一個財政年度才可以做到,再之前的三到四年,通過這方法得到的土地,都只是一千個單位以下。從目前資料看來,今年用這方法提供的土地,也不會很多。

回顧過去幾年的搵地歷史,梁振英將所有香港的熟地挖出來起樓,有幾多熟地就用盡幾多,但搵生地就冇乜進展;到林鄭接棒之後,也沒能力用魔術將熟地變出來,請「土地供應專責小組」搞了半年大龍鳳,現在已經被打入冷宮,「明日大嶼」首批單位要二○三二年入伙,真係等到蚊都睡着然後死晒。今年十月《施政報告》公布的時候,運房局局長陳帆已經公開表示,當局按《長遠房屋策略》訂定十年房屋供應460,000個單位的目標,基本上已經不能達到,單是未來五年推出的公屋數量,就遠低於目標逾兩成。

所以從多方面數據整理後,香港一九年及二○年的新增私樓供應,應該可以達到兩至三萬伙,但二一年就急跌至一萬多伙,二二年將會比二一年更少,二三年比二二年更少,如此類推。

一九年及二○年新增私樓供應應可達兩至三萬伙,二一年就急跌至一萬多伙,二二年將會比二一年更少,如此類推。