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主頁  > 專欄  > 曾淵滄教路 2018 年 12 月 13 日

曾淵滄

畢業於英國曼徹斯特大學,考取管理科學博士學位,目前擔任大學教授。

樓市與股市的先後關係

過去許多年,樓市與股市之間往往存在一個先後的關係,如果股市連跌三個月,樓市就會跟着下跌,同樣的,當股市由谷底回升三個月,樓市也會回升。

上一回股市下跌周期始於二○一五年五月「大時代」爆煲,然後於二○一六年一月「熔斷」時見底回升,結果樓市由二○一五年九月開始下跌,至二○一六年四月見底回升。

這一回,股市於今年五月開始連跌六個月,樓市就在股市連跌三個月之後開始下跌,即今年八月開始見頂下跌,至今跌了三個月,樓市落後於股市三個月的情況再度應驗。不過,大家要留意,所謂樓市落後於股市三個月的情況,所指的是連續三個月下跌或連續三個月回升。舉個例子,今年股市最高峰時是一月份,之後是反覆下跌至今,但是樓市應在今年一月份再加三個月即今年四月份開始下跌,而是遲至八月份才下跌,理由是一月份下跌之後,期間有反彈,一有反彈,樓市就沒有下跌的壓力,只有在今年五月之後,股市連續下跌三個月,至八月份之時,樓市才開始下跌。

今年十一月,股市回升了,如果十二月及明年的一月份股市仍然上升,則明年二月,農曆新年後樓市就可能回升。

我相信本地的大地產商也很清楚股市與樓市之間的關係,因此相信大地產商也會努力推動本月份及下個月股市的反彈,實際上,上個月,即十一月的反彈的確是一反國際形勢。上個月,實際只是香港股市一枝獨秀地反彈,美國股市、內地A股依然是反覆的走勢。而過去的一個多月,我也一直對本地股市保持樂觀,上個星期更是重點推介本地地產股。

如果樓價依然不斷地往下跌,甚至跌至某些人所說回到沙士時期的價格,那麼,本地地產股就不可能有轉機。

目前的樓價的確處於下跌期,也已經連跌三個月,至少還會再跌兩個月,理由是要等股市連續回升三個月,樓市才有力回升,目前股市只是在十一月份回升一個月,還要連續回升兩月,買樓者才有足夠的信心高價追入,推動樓市回升。

目前樓價下跌的理由不是供應量大增,而是想買樓的人看到股市連續下跌多時,影響了他們想買樓的衝動,決定觀望多一會,而業主中則不免有些人的確等錢用,不得不「大劈價」求售,更有一些業主資金出了問題,無錢供樓,物業淪為銀主盤,樓價就下跌了。

目前樓價下跌是準買家看到股市連續下跌多時,影響了他們想買樓的衝動,沒有足夠信心入市。