為提供更方便的一站式服務與讀者,星島雜誌集團旗下的東周網、東TOUCH、PCM電腦廣場、CAZ Buyer車買家、JET及Spiral游絲腕表網站將歸納為My-Magazine網站,只需完成以下簡單登記程序,即可以一個電郵地址,享用以上各網站提供的各種會員服務及源源不絕的會員優惠!
submit
submit
主頁  > 時事  > 封面故事 2018 年 12 月 09 日

俊和賺幾倍 鋪王摸頂沽 「龍床盤」發展商慘接火棒

樓價癲升,連新界樓亦動輒賣過萬蚊一呎。一批「摱車邊」卻又心急上車的樓奴,只有「焗」買內籠分分鐘細過車位的「納米樓」。隨着樓市逆轉,市場人士估計近年以超高呎價開賣的納米樓,勢成跌市重災區。

而標誌着納米樓泡沫高潮、發展商佳源國際(2768)及陞域集團的「菁雋」,以平均呎價近萬七元開價,貴絕屯門區。合共三百五十六伙的菁雋,不但每層「劏」出二十九伙,部分單位居然得一百二十八方呎,打破一手新例後全港最細納米樓新紀錄,震驚市場。

然而新盤滯銷下,市傳菁雋上周收飛反應極為冷淡。身為大股東的發展商佳源國際自然有得震無得瞓。這個「龍床盤」由前稱俊和的亞洲聯合基建(0711)率先發展,後來貴幾倍賣給「舖王」鄧成波。今年五月樓市轉勢前夕,波叔再「摸頂」將菁雋七成權益轉售,佳源隨時接了「火棒」。

菁雋位於屯門青棉徑,由於項目遠離市中心,市場普遍估計租值不高。

市場高呼「黐咗線」的「龍床盤」新盤菁雋推出首批七十三伙,平均呎價接近一萬七千元,上周四開始收飛。當中面積一百三十一方呎的開放式單位,入場費二百八十五萬,呎價竟高達二萬一千七百五十六元,貴過港島藍籌屋苑太古城,非常誇張。

不過撞正近期新盤打了懵仔針交投「呆滯」,加上呎價貴絕屯門區,市傳菁雋反應異常冷淡。四日合共僅收逾五十五票,仍未足額,跟去年癲狂市況不可同日而語。上周五菁雋發展商佳源國際碰巧加推同區活化寫字樓「滙賢一號.雋峰」,項目總經理鄺鴻輝被傳媒追問菁雋銷情時,只能避而不談。

菁雋成為市民茶餘飯後熱爆話題,皆因發展商上周二上載樓書,平面圖首度曝光。合共三百五十六伙的菁雋,不但每層「劏」出二十九伙,猶如「停車場平面圖」,部分單位更只得一百二十八方呎,較資深投資者盧華家族發展的「AVA 62」最細單位再細多廿四呎,打破一手新例後全港最細納米新樓紀錄。

資深投資者林一鳴認為,菁雋呎價較合理價起碼貴了兩至三成,不單地點遠離屯門市中心,每層接近三十個單位更只得三部電梯。「每呎賣兩萬蚊,實在超貴!」

而菁雋大股東發展商佳源國際,已淪為不少水深火熱網民的「喪插」對象。○三年在江蘇起家的佳源,主力開發內地大型綜合住宅和商業項目。老闆沈天晴是少數擁有大學學位的內房老總,在浙江廣播電視大學畢業,更是浙江省人事廳認可的「高級經濟師」。

令人嘆為觀止的平面圖,一層二十九伙,最細的單位不是「任何人」都住得下。

 

學者老闆殺入港澳

不過這位「學者老總」作風卻相當進取。一六年佳源來港上市抽水,披露之前三年負債比率直線飆升,一度超過四倍,叫人咋舌,直至上市後才逐步下降。

一名認識沈天晴的內房高層說,佳源在內地一向走高負債、高周轉路線殺出血路。「他們由拿地到開盤一般少於半年,雖然未必如碧桂園(2007)一些項目做到攞地三個月開盤,但是速度確實比一般同業要快。」

靠着高速開發和高速銷售,佳源今年上半年的合約銷售面積按年大增五成四,合約銷售額更勁升九成,至接近七十四億元。公司股價更是如坐火箭,以上周五收報十四元二仙計算,比招股價足足爆升四倍有餘。

帳面身家暴漲至超過二百億的沈天晴於是心雄起來。今年三月,他自爆一直有留意香港和澳門的發展機會。去年七月佳源曾小試牛刀,入標馬鞍山白石角住宅地皮,可惜未能中標。到去年底,公司終成功以三十五億元高價掃入澳門氹仔一幅地皮。

今年五月香港樓市仍㷫烚烚之際,佳源宣布斥資約二十六億元,向「舖王」鄧成波掃入三項物業約七成權益,包括葵涌成功中心、屯門新合里工廈,以及菁雋的住宅部分,一躍成為「龍床盤」最大股東。市場流傳菁雋作價相等於平均呎價約萬三元。

成交後幾個月,被投行形容已淪為「全球最大泡沫」的本港樓市,終於結束史上最長兩年半升浪。隨着樓市逆轉,近年以超高呎價開賣的納米樓首當其衝。上月中,房地產數碼廣告公司REA Group 的調查指市民對納米樓需求正在急降,由年初四成一大跌至一成三。

菁雋位於屯門悅品酒店的展銷廳,場內場外都十分冷清。