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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2018 年 11 月 23 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

深圳斷供樓半價拍賣

近日深圳出現很多「法拍房」,大幅度低於市場價格,有些樓盤更劈價一半賣出,令人想起香港九七後樓市爆煲的情況,會否在深圳歷史重演。

「法拍房」的定義,就是一些被法院查封後强制拍賣的房產,主要是業主無力履行按揭供款,債權人就通過司法程序向法院申請强制執行,將債仔名下的房產公開拍賣,然後用拍賣得到的款項償還債務。

今次法拍房的湧現,開始於7月31日發布的「731新政」《關於進一步加强房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》之後,眾多短線投資炒家資金鏈斷裂,於是被迫在二手市場減價求售,降價金額幅度以百萬計算,然後引起骨牌效應,斷供數字愈來愈多。

根據內地媒體報道,自從今年731政策開始以來,截至本月中旬為止,深圳市共拍賣房屋八百多套,平均每月拍賣兩百到三百套,較去年同期增幅高達七成,而且數字不斷上升,情況令人擔憂。

法拍房湧現的主因,主要是樓市炒家資金鏈斷裂。這幾年深圳樓市實在炒得太瘋狂,樓價在幾年間爆升幾倍,某些地區平均呎價已超越香港新界樓,但其實這些炒家根本超越了自己的負擔能力,本來只想做短期投資,但由於二手樓市漲不起來,手上及人頭名義買了好幾套房,結果負擔不起就變成斷供,然後被法院拍賣。

這些法拍房的價格,到底便宜到甚麼地步?我看過一些法拍房的清單,由於法拍房要求一次性付清房款,並不可以申請按揭,所以價格愈高折扣就愈大,例如南山諾德假日花園、福田區金海灣花園等價值超過1,000萬人民幣的法拍房,劈價幅度高達一半,而一些三四百萬的中價盤,平均價格就打個七折。當然一些位置較偏遠、交通不太便利的豪宅,市場承接能力相對較低,打折的幅度亦會較高。

雖然法拍房較市價便宜,但買家要承擔一定的風險,購買時必須考慮清楚。在過去有一些例子,原業主在出事之前,故意找「好朋友」簽了長時間的十年租約,租金不合理地偏低;當新買家購入這種附帶租賃合同的法拍房,由於租客賴死不走,還威脅會搞爛間屋,讓買家根本無法搬進去居住,最後新業主只好賠償巨款給租客,損失慘重。

還有就是購買法拍房的時候,需要負擔一大堆複雜的費用,最恐怖就是原業主在拍賣前欠繳的水煤電、物業費、公共管理費等費用,全部都要由新業主支付,欠繳時間可以長達年計,金額可以是很巨大的。

由於法院不會明確公開原業主的身份背景,以及房屋被强拍的具體原因,如果原業主因債務問題走佬,你買下了他的房屋,入住後可能遭到其他債主上門追討,只要你住在原債仔的舊屋,就會不斷給你麻煩!雖然他們知道搞你是沒有用的,但這些背景的人都不太講道理,搞咗你間屋先算。

法拍房湧現,始於「731新政」,眾多短線投資炒家資金鏈斷裂,於是被迫在二手市場減價求售,降價金額幅度以百萬計算,斷供數字愈來愈多。