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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2018 年 10 月 26 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

工廈應該住人嗎?

首《施政報告》說將會重啟「工廈活化計劃」,並首次容許改裝整幢舊工廈作過渡性房屋之用。對於這個建議,我們先看以下幾個事實︰

(1)目前根本很多工廈已經住人。如果你不相信的話,請晚上到工廠區抬頭向上一望,就可以看到不少單位的電視閃爍,有些人可能已經住了十幾年,住到仔都生埋。

(2)如果你仲係唔信,請到工廈附近的地產代理走一圈,經紀會給你介紹各種不同類型的建議,較富貴的會建議「酒店式精品工作室」,這些單位有獨立廁所、有電子鎖、有家具、有冷氣、地面鋪有光滑地磚等;當然窮鬼就沒有這些享受,只有骯髒的劏房牀位,加送老鼠曱甴相伴。聰明的發展商,早已經表明這些單位是工業用途,你用來居住是你的問題,將來如果要負上刑責,絕對唔關佢事。

(3)以二三線的工廈地區為例,如果將一個6,000平方呎的單位租給工業用途,每月租金收到四五萬已經偷笑,因為今天香港已經沒有工業,很難租出去;但同樣的單位,如果一劏二十俾人住,每個300呎租5,000元,每月租金是十萬元。

(4)葵涌美適工業大廈去年8月12日發生三死奪命火警,起火單位被分間成一劏十七的獨立房間,改動工程並沒有符合逃生途徑及耐火建造的安全標準。大火釀成三名90後男女死亡,女死者21歲,男死者分別為18歲及25歲。

(5)工廈單位不可能購買住宅保險。如果居住時發生任何意外,業主要自己承擔所有責任和費用。

(6)當年林鄭做緊發展局局長及政務司司長之時,曾稱活化工廈作住宅不可行,點解現在又可以呢?現在是特首的林鄭解釋,任發展局時已做好活化工厦作住宅用途的計劃,只因當年沒有足够魄力,未能迎難而上。

(7)工廈活化計劃已經推行多年,目前香港約有1,400多幢工業大廈,但成功申請活化卻只有一百多幢,餘下九成仍只能作為工業或貨倉用途。

根據香港統計處的數字,全港現時約有九萬多個劏房,約有二十一萬人居住,平均一個單位分間成3.4個劏房,人均居住面積中位數僅得57平方呎。土地供應專責小組的報告已經掉咗落海,填海大嶼計劃又起碼二十年後才有屋住,等得來已經孫都生埋,開始準備骨灰安置計劃!所以理論上我是支持改裝工廈作為過渡性房屋,短期內提供大量住宅單位,不過實行起來的時候,估計並不容易。

這些工廈多建於上世紀七八十年代,樓層四四方方又深又闊,通風及採光均不符合住宅要求。如果要確保消防安全,起碼要符合逃生途徑、耐火建造安全標準、自動灑水系統、緊急照明系統等;再加上《建築物條例》的規定,住宅單位在9米範圍內要有窗戶採光及通風,所以樓面中央無窗的地方唔住得,只能作為共享的空間,減少業主可以收到的租金。如果要成功過關,每層花費需要幾百萬元,業主不一定願意作出這個投資。

本地有不少工廈已經住人,有些人可能已經住了十幾年,住到仔都生埋。