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主頁  > 專欄  > 曾淵滄教路 2018 年 10 月 18 日

曾淵滄

畢業於英國曼徹斯特大學,考取管理科學博士學位,目前擔任大學教授。

香房屋政策正新加坡化

上星期,股市發生小股災,樓市也出現多宗低於市價的二手樓成交個案,過去兩個月不論是中原城市領先指數,或是政府差餉物業估價署的指數,都顯示出樓價遇上了壓力。

是的,樓價已經開始面對強大的壓力,樓價面對壓力,以目前的情況來說主要因為股市下跌,恒指由高位往下跌,已經跌了四分之一,股市下跌肯定會影響樓價,過去十年,股市出現四次明顯的跌勢,樓價也同時出現四次明顯的調整,只是每次調整之後不久又再創新高,於是人人忘記了樓市在過去十年有過四次調整。

除了股市下跌所造成的調整,我認為未來的樓價,會出現低價樓面對調整的壓力更大,理由是十月十日林鄭月娥在施政報告中清楚地說明未來特區政府提供的土地,七成是用來建政府資助的公共房屋,只有三成是用來興建私人住宅。

有些人在聽了這份施政報告之後,竟然天真地說未來私樓土地供應少了,樓價會再大幅上升。

錯了,政府提供的公共房屋增加後,那些有資格申請公共房屋的人就不再買私人住宅了,私人住宅需求大幅下降,將來,只有最有錢的三成香港人會買私人住宅,私人住宅會豪宅化,單位面積會擴大,以顯示出私人住宅與居屋的分別,新加坡是最佳例子,想買樓的人最好先到新加坡了解當地的房地產現況。今日新加坡有八成半的房屋是公共房屋,只有一成半是私人住宅,住私人住宅成了身份的象徵,所有的私人住宅都興建成豪宅以顯示住客的身份。很明顯的,林鄭月娥的房屋政策正在新加坡化。

除了七成的土地將用來興建公共房屋外,公共房屋也將以居屋為主,林鄭月娥打算通過讓公屋的富戶更容易買到居屋來鼓勵公屋富戶搬出公屋,以讓出公屋讓公屋輪候冊的人住,公屋輪候冊上的人也可能通過申請居屋,搬入居屋而不再申請公屋。還有,林鄭月娥也鼓勵老人搬離面積較大的公屋而搬入面積較小的公屋,這些人可以終身免交租,於是又可以讓出一些面積大的公屋來滿足公屋輪候冊上要求住大面積公屋的需求。更何況,買樓置業是大部分香港人的願望,現在居屋價格不再與私樓掛鈎,價格大減,相信更多人會選擇居屋而非公屋。新加坡的公共房屋只有極少量用以出租的,而且租約很短,是臨時房屋,九成的新加坡人是房屋的業主,這當然包括那八成半的公共房屋,這是林鄭月娥極力想學習的。

很明顯的,林鄭月娥的房屋政策正在新加坡化,想買樓的人最好先到新加坡了解當地的房地產現況。